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　　今天下午的會(huì)議大部分的程序進(jìn) 行完了，最后按照會(huì)議的安排應(yīng)該由我做一個(gè)簡單的演講，時(shí)間有限，而且我知道大家開一天會(huì)非常疲勞，而且這么短的時(shí)間把房地產(chǎn)的事情講出點(diǎn)什么來比較難。不如這樣，給我留的這點(diǎn)時(shí)間我愿意跟大家討論，你想知道什么？包括你今天下午聽到包括劉佐所長、包括李伏安主任等提的很多問題很有意思，其實(shí) 我有點(diǎn)想迫不急待說點(diǎn)什么都沒有機(jī)會(huì)，所以我歡迎大家提出問題，我們雙向討論。　　問：陳主任，我是四川的一個(gè)房地產(chǎn)公司。我現(xiàn)在在四川遇到最大的問題就是拆遷問題，現(xiàn)在拆遷戶按照政策賠了以后滿天要價(jià)，比如5萬、10萬、50萬、100萬就是不拆。我現(xiàn)在經(jīng)營一個(gè)盤600畝地，地方政府也沒有辦法，現(xiàn)在中央親民老百姓的事情是最大的。在修盤期間停了兩次工期，現(xiàn)在沒有辦法，這個(gè)問題不解決開發(fā)企業(yè)有沒法做事情�，F(xiàn)在修起來的房子賣的很好。我是說作為建設(shè)部或者是作為國家機(jī)關(guān)和開發(fā)企業(yè)，各方面要怎么解決？不解決資金也浪費(fèi)？　　陳淮：其實(shí)這個(gè)問題是兩個(gè)問題，一個(gè)問題我們?yōu)槭裁磿?huì)遇到這樣的問題？第二個(gè)現(xiàn)在已經(jīng)形成的問題怎么解決？我們的媒體坦率說05年很多媒體在新年之交，總結(jié)05 年是宏觀調(diào)控年，我說不太準(zhǔn)確，05年是媒體“忽悠”年，我們看到滿天飛的都是大量的假信息。三分之一是無中生有，三分之一是借題發(fā)揮，三分之一是斷章取義。而且舉幾個(gè)例子，剛才有朋友提到上海房價(jià)跌百分之多少，七部委政策發(fā)布不久，媒體熱炒上海房價(jià)下跌30％。我們調(diào)查只有一戶房子，這個(gè)人要出國。前兩天說上海掀起團(tuán)退風(fēng)暴，不得了，我們也是正規(guī)的官方調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果是1300多個(gè)樓盤里只有3、4 個(gè)有少部分這樣的事。而且這種團(tuán)退這和上海人打出租車會(huì)拼車，就是路邊兩三個(gè)人大家共同出一個(gè)價(jià)錢一起打一輛車，一樣的感覺，很正常的。最有意思的是說中國現(xiàn)在有2600萬按“揭憂郁癥患者”，最新的是說徐小年博士曾經(jīng)度股市有一些基本的看法，他說了中國房市是五年大熊市，徐博士我一個(gè)多與前他還恰好向我討教過這個(gè)方法，他站出來是我沒說，也根本沒有這樣的消息。　　至于望風(fēng)捕影，斷章取義之事更是多的不得了不一一列舉。但是房市有沒有問題，有非常多的問題。媒體熱炒的問題并不是深層次問題，我們的深層次問題是大規(guī)模的城市化沒準(zhǔn)備好。法律沒準(zhǔn)備好，政策沒有準(zhǔn)備好，物質(zhì)條件沒有準(zhǔn)備好，在我們自覺和不自覺競爭中開始就遇到了我們剛才提到的這些問題。你說按照政策補(bǔ)償了，這個(gè)政策補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)對(duì)還是不對(duì)，老百姓滿天要的價(jià)是夠了還是沒夠？恐怕我們現(xiàn)在大家都不能充分的回答。我們在城市建設(shè)過程中，你剛才講到了征地和拆遷這兩件事它涉及到社會(huì)各個(gè)群體之間利益關(guān)系的重新分布重新調(diào)整。依據(jù)什么法律調(diào)整？什么樣的政策調(diào)整？這種方式調(diào)整過程中利益受損者的補(bǔ)償，就算現(xiàn)在找到了應(yīng)該補(bǔ)多少，那么準(zhǔn)備好補(bǔ)他們的錢和物了沒有？我們沒準(zhǔn)備好。我們的房價(jià)過快上漲，投機(jī)性炒作有一個(gè)關(guān)系，老百姓迫切要求改善住房條件是一個(gè)關(guān)系。但是03年、04年第一位因素都不是，第一位因素是被動(dòng)性需求導(dǎo)致的。大量拆遷導(dǎo)致的，所以在03、04年初真正房地產(chǎn)調(diào)控是05年，實(shí)際上03年末、04年初我們已經(jīng)嚴(yán)厲的調(diào)控了，只不過媒體沒有注意到。　　比如04年國務(wù)院提出來各地04年實(shí)際拆遷規(guī)模比原計(jì)劃拆遷規(guī)�？骋话�，04、05年兩天拆遷規(guī)模才相當(dāng)于原來原計(jì)劃的那么大。為什么呢？我們沒準(zhǔn)備好。我們還沒準(zhǔn)備好就打了一場戰(zhàn)，這場戰(zhàn)非常重要，王國剛教授和曹玉書主任都講到了未來20年的城市建設(shè)，住房建設(shè)，對(duì)國家、對(duì)社會(huì)、對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)老百姓擁有資產(chǎn)這件事多重要！重要對(duì)，好，拉動(dòng) 經(jīng)濟(jì)作用大，沒有人否認(rèn)。但是我們的準(zhǔn)備好充分的條件，武器、彈藥造出來了沒有？作戰(zhàn)方案充分不充分？各種預(yù)案是否準(zhǔn)備好了？如果今天2006年初回顧我們過去不止一年的房地產(chǎn)政策存在什么缺陷的話？我們說對(duì)這樣一場大仗它的艱巨性、復(fù)雜性估計(jì)不充分，所以有了一間房補(bǔ)多少錢，加一倍不行，加兩倍不行，這樣?xùn)|西就是我們的參與者中央政府沒有準(zhǔn)備好。我們?nèi)绻?6年和此后打算在這個(gè)市場保持穩(wěn)定，開頭到結(jié)尾，穩(wěn)定開頭、穩(wěn)定結(jié)尾，怎么保持穩(wěn)定？我們需要完善這一個(gè)短期和長期都不可回避的政策，短期是眼下我們城市化還往前走不往前走。往前走中國的城市化就免不了要拆、要征。　　長遠(yuǎn)講，我們必打的一仗，怎么完善這個(gè)政策？第一個(gè)政策就是我們應(yīng)該準(zhǔn)備好更完善的拆遷征地、也就是說把資源向房地產(chǎn)業(yè)集中過程中社會(huì)利益關(guān)系調(diào)整的法律依據(jù)、政策體系和物質(zhì)準(zhǔn)備�，F(xiàn)在你沒準(zhǔn)備好，就倉促上了，“現(xiàn)在部隊(duì)被包圍在山頭上了撤不下來了”，這個(gè)問題是一個(gè)大問題。需要區(qū)別對(duì)待、分類指導(dǎo)、因地制宜。坦率說這是大家下棋的時(shí)候不是你走了葷招，是別人也走了葷招兒。老百姓讓度的不僅是房產(chǎn)的利益，還讓度了就業(yè)利益，保障利益，包括跟里滿天要價(jià)的也未必真的要到位了。當(dāng)然一些地方也都在對(duì)此做出研究，我真的坦率的說回答米，吃“阿斯匹林”就可以降血壓，這個(gè)還做不到。　　問：我是來自天津的，今天上午和下午的專家都提到了2005年天津、安徽房價(jià)增長過快，請(qǐng)問陳主任您對(duì)2006年天津市房地產(chǎn)的前景如何評(píng)價(jià)？　　陳淮：你問了我一個(gè)就像，咱們倆素未某面，你問我說找一個(gè)什么樣的對(duì)象合適？我怎么知道。對(duì)每一個(gè)城市未來前景怎么樣不可能做出評(píng)價(jià)。但是比如剛才大家問到的二、三線城市，這也包括一線沿海的特大城市，也包括使省會(huì)城市。比如成都算不算二線城市，但是成都的房地產(chǎn)市場銷售非常好。對(duì)它的前景怎么樣？沒有一個(gè)地方市場前景是不好的，除非那個(gè)地方被“原子彈給炸了”或者發(fā)現(xiàn)了一個(gè)大的放射性污染礦也可能除此之外沒有一個(gè)地方前景不好。但是全國所有的城市，如果排出前20位，在04、05年上漲過快的城市的話，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)城市跟一個(gè)城市的原因不一樣，沒有一個(gè)城市個(gè)其他城市是雷同的長三角跟珠三角的房價(jià)波動(dòng)不同的原因，同是長三角的上海和杭州不同的原因，天津和北京也有完全不同的原因和理由。全世界的人買杭州的房子買的是一個(gè)概念，買杭州的房子是作為私人資產(chǎn)組合部分中的持有，杭州有房子，在那兒有一所房子值得驕傲，“因?yàn)榉彩且娺^天堂的人都沒回來過”，大家能見到次天堂的地方就是蘇杭了，它的原因和上海不一樣。另外一種是長期的作為一種商務(wù)經(jīng)濟(jì)成分占的越來越高。北京房價(jià)過程說過去幾年始終穩(wěn)定上漲，而且絕對(duì)價(jià)比較高，北京也有北京的特殊理由，北京在2002年就漲上去了，被上海高于三分之二，是因?yàn)榉扛摹Ｒ驗(yàn)?9年停止福利分房，北京這個(gè)地方集中一大批停止福利分房他們趕緊想辦法集中起來先買了房，趕緊把最后的晚餐分一回。所以那個(gè)時(shí)期前期蓋的什么破房子賣不出去的，一股腦都賣出去了。這個(gè)購買力而且是單位集團(tuán)購買，不論好壞，分給職工，別的城市沒有這樣的。一個(gè)城市有一個(gè)城市的特點(diǎn)。　　天津呢？天津過去一段時(shí)間房價(jià)變化相對(duì)滯后，它的絕對(duì)值位比北京低很多，而且它的城市資產(chǎn)質(zhì)量并不比北京和上海差多少，特別是是濱海西區(qū)開發(fā)過程中人們意識(shí)到這個(gè)地帶可能是第三極�！盎实圯喠髯觯髂甑轿壹摇�，所以相對(duì)來說就變了相對(duì)數(shù)很高。而且，天津在前年、去年一段時(shí)間內(nèi)被動(dòng)需求，拆遷規(guī)模比較大。上海從92年浦東開發(fā)就開始改造，天津的改造相對(duì)晚了至少五年。要一個(gè)城市一個(gè) 城市的看，一個(gè)地方一個(gè)地方的分析，廣州上漲的快，廣州的房價(jià)最高的時(shí)候不是現(xiàn)在，是99年。從99年到2002年廣州的房價(jià)一直在跌，漲到04年宏觀調(diào)控之前還沒漲回99年的最高價(jià)位。沒有一個(gè)地方是一樣的。　問：您對(duì)商品房預(yù)售制度怎么看？　　陳淮：煙盒都印著一句話“吸煙有害健康”，你覺得煙廠老板希望人們抽煙呢還是不抽煙？如果煙廠的老板真愿意是不讓大家吸煙了，不生產(chǎn)不就行了嗎，預(yù)售制度下誰是最大的收益者，弗爾摩斯說受害要找兇手，誰收益最大你就找誰就行了。誰收益最大——商業(yè)銀行。因?yàn)?開發(fā)階段的貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高，按揭的貸款相對(duì)低。開發(fā)商的信用相對(duì)差，消費(fèi)者的信用相對(duì)強(qiáng)。銀行的精妙之招兒就是把消費(fèi)者信用捆綁進(jìn)來，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。　　第二，現(xiàn)在有誰禁止現(xiàn)房銷售了嗎？有一條制度禁止現(xiàn)房銷售了嗎？沒有人禁止現(xiàn)房銷售。就像沒人禁止賣粵菜，實(shí)際上我想銀行其實(shí)發(fā)121號(hào)文件，它也不是沒發(fā)過文件，發(fā)一個(gè)文件就是告訴銀行不要向買期房的消費(fèi)者進(jìn)行按揭，這個(gè)事挺容易解決的。我不知道為什么要發(fā)一個(gè)報(bào)告！