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中國(guó)商品房已沒(méi)有任何投資價(jià)值 （時(shí)寒冰） 商品房有三大功能：居住功能、投資功能和生產(chǎn)功能（用于生產(chǎn)）。鑒于中國(guó)的實(shí)際情況，通常人們一般忽略生產(chǎn)功能，重點(diǎn)談?wù)摼幼」δ芎屯顿Y功能。 商品房的投資功能正在急劇弱化。 不妨用一個(gè)具體的例子來(lái)說(shuō)明。今天，我到報(bào)社去的路上，有人給我塞了一份房產(chǎn)廣告，里面介紹的一個(gè)樓盤(pán)在我報(bào)社附近，其中一套65平方米的商品房（毛坯房），售價(jià)是150萬(wàn)元。這套住房的價(jià)格在3年前用80萬(wàn)可以買到。正是這種漲速，給了開(kāi)發(fā)商和中介公司等既得利益者，鼓吹商品房投資價(jià)值的底氣。下面具體分析： 如果購(gòu)買這個(gè)小戶型，首付2成即30萬(wàn)元，余下的120按揭，貸款30年，那么，這個(gè)房子買下來(lái)，僅貸款利息就超過(guò)120萬(wàn)元。30萬(wàn)＋120萬(wàn)＋120（利息）＝270萬(wàn)元。而且，這個(gè)房子僅僅是毛坯房，裝修還要花去10萬(wàn)左右。這280萬(wàn)元將成為許多人沉重的噩夢(mèng)！ 而且，中國(guó)商品房的平均壽命非常短暫。建設(shè)部專家指出：“國(guó)內(nèi)商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑規(guī)范設(shè)計(jì)的住宅使用年限是50年，但國(guó)內(nèi)住宅的平均壽命卻僅僅為30年�！本瓦B地產(chǎn)界的著名理論家任志強(qiáng)先生自己也在其文章中說(shuō)：我國(guó)目前的住宅建筑平均壽命僅為30年。大多數(shù)80年代初期建設(shè)的住房已面臨著大量拆除的階段，這也就是為什么我國(guó)的GDP已連續(xù)多年地保持著10%左右的高增長(zhǎng)，但國(guó)民財(cái)富的增加卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)地低于GDP增長(zhǎng)速度地原因。 房屋壽命短，主要是因?yàn)椋�現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商占據(jù)主動(dòng)，他們沒(méi)有任何提高房屋建筑質(zhì)量的動(dòng)力（杭州某小區(qū)曾經(jīng)爆出用毛竹替代承受重墻鋼筋的惡性事件）。加之一些開(kāi)發(fā)商本身就是皮包商人，有的做幾年賺足錢后就移民國(guó)外去了，他們有什么動(dòng)力去提高質(zhì)量？ 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度，開(kāi)發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付，質(zhì)檢部門(mén)的職責(zé)也從過(guò)去“直接核驗(yàn)工程質(zhì)量”轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)工程進(jìn)行“竣工驗(yàn)收備案”。這一規(guī)定實(shí)際上在弱化政府部門(mén)房屋監(jiān)管的力度，至于官商勾結(jié)因素就更不用說(shuō)了。 另一方面，消費(fèi)者在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中與開(kāi)發(fā)商所掌握的信息嚴(yán)重不對(duì)稱，大多數(shù)購(gòu)房者不知道自己所購(gòu)買的房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題。加之開(kāi)發(fā)商是按棟而非按戶來(lái)進(jìn)行工程質(zhì)量驗(yàn)收，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題在所難免。 即使房屋質(zhì)量是可靠的，我國(guó)的商品房是不落地的，即住房與土地是分離的，只是依附于別人土地上的一個(gè)“空中樓閣”。不像國(guó)外，買房的同時(shí)也擁有了房子下面的土地。我們的房?jī)r(jià)憑什么與國(guó)外相差無(wú)幾？我們這里的商品房用地只有70年。從這個(gè)角度來(lái)看，我們所謂的買房只是一次性繳清了若干年的租金而已。在這個(gè)周期結(jié)束后，我們的子孫后代又面臨著新一輪被掠奪的命運(yùn)。那些因?yàn)橘I了房就幫助開(kāi)發(fā)商鼓吹、推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的人，你們可曾想到自己子孫今后的苦難輪回？ 除此，商品房的價(jià)值存在著一個(gè)天然的貶值因素，即折舊因素，現(xiàn)階段由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，折舊問(wèn)題被忽略了。但是，等到房?jī)r(jià)停止上漲，隨著時(shí)間的流逝，這個(gè)問(wèn)題就會(huì)凸顯出來(lái)。如果僅從折舊因素來(lái)看，一套住房在35年后價(jià)值只有當(dāng)初的一半。 還有規(guī)劃的問(wèn)題，即有些商品房剛使用幾年，由于城市規(guī)劃的更改而面臨拆除的命運(yùn)，這種因素在目前是無(wú)法抗拒的。 另外，最近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)飛漲，已經(jīng)透支了未來(lái)20年以上的利潤(rùn)空間，深圳市的房?jī)r(jià)更是在今年創(chuàng)下了5個(gè)月上漲70%的速度，房?jī)r(jià)與香港的房?jī)r(jià)相差無(wú)幾。 除了房屋短命、房屋不落地、折舊、城市規(guī)劃更改風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)嚴(yán)重透支五個(gè)因素，還有加息因素、政策調(diào)控因素、投資產(chǎn)品日益豐富因素等給商品房投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，還有未來(lái)獲利預(yù)期降低的風(fēng)險(xiǎn)、商品房本身具備的流動(dòng)性差、變現(xiàn)差的風(fēng)險(xiǎn)等等，綜合這些風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)商品房現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有任何投資價(jià)值。剩下的只有賭、只有騙、只有官商之間的骯臟勾結(jié)、只有近似于傳銷的炒作，任何一個(gè)買房人在高價(jià)買房后，只能等待一個(gè)更傻的人從他手中接過(guò)風(fēng)險(xiǎn)。 現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)妖魔鬼怪橫行的巨大的傳銷場(chǎng)所，一個(gè)各種疾病、怪病交織的污穢的大妓院，只能靠鼓吹、欺騙來(lái)延續(xù)暴利，而那些最大的獲利者就是握有權(quán)力或者能夠與權(quán)力媾和的無(wú)恥之徒。這些既得利益者正在逐漸演變成一個(gè)置中國(guó)經(jīng)濟(jì)與中國(guó)人幸福未來(lái)于危險(xiǎn)境地的黑惡勢(shì)力或邪教組織。 現(xiàn)在，再?gòu)牧硗庖粋�(gè)角度來(lái)看待這一問(wèn)題。 倘若這個(gè)人手中的30萬(wàn)元不去買房，而是租房，同樣在這個(gè)樓盤(pán)，65平方米的商品房（精裝修房）租金不到2000元，一年下來(lái)是24000元。上海的房租一般是“付三押一”，即一次性支付三個(gè)月的租金，第一次多交一個(gè)月的房租作為押金。這個(gè)人可以留足生活費(fèi)用（其房屋租金可以通過(guò)正常工作賺錢支付），用剩余的25萬(wàn)元投資，比如，投資股票，即使資金平均7年多翻一番，這25萬(wàn)元在30年后也變成了400萬(wàn)元多（25→50→100→200→400）。 當(dāng)然，股市有漲有落，如果遇到好的行情，比如2005年至今，有些投資者已經(jīng)賺了20多倍，遇到壞的行情，還會(huì)損失一些，但整體而言，倘若中國(guó)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)30年的投資，那個(gè)投資者25萬(wàn)元的本金即使達(dá)不到400多萬(wàn)元的目標(biāo)，未來(lái)30年所獲取的回報(bào)依然是值得期待的，更何況這位投資者本身還有工作，有自己的收入。當(dāng)然，這位投資者還可以用這25萬(wàn)元的本金去做生意或投資別的領(lǐng)域來(lái)獲取收益。 一些鼓吹商品房投資價(jià)值的人認(rèn)為，投資股市是有風(fēng)險(xiǎn)的，倘若經(jīng)濟(jì)發(fā)生問(wèn)題，股票可能虧錢。在這些既得利益者及其豢養(yǎng)的二奶學(xué)者眼中，除了投資房市，投資哪里都是充滿風(fēng)險(xiǎn)的。問(wèn)題是，倘若經(jīng)濟(jì)發(fā)生問(wèn)題，房市就能獨(dú)善其身嗎？誰(shuí)能保證日本當(dāng)初樓市崩盤(pán)的那一幕不在中國(guó)重演？ 最起碼，我們應(yīng)該承認(rèn)，這個(gè)投資者在租房的過(guò)程中，他的資產(chǎn)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其幸福感是一個(gè)逐步增長(zhǎng)的過(guò)程。 租房還有一個(gè)很大的好處。我一位朋友在上海租的第一套房，樓上的住戶經(jīng)常夜里才下班，而且，進(jìn)房間不換鞋，聲音很大。他們的兒子則是白天鬧，小家伙喜歡扔?xùn)|西玩，我這位朋友無(wú)論白天、晚上都不得安寧，煩得都快瘋掉了。他很快就退房，去另外一個(gè)地方租了一套房，環(huán)境優(yōu)美，也沒(méi)有了上述困擾。可是，如果房子是你買的，你還能輕易離開(kāi)嗎？無(wú)論是找樓上的住戶維權(quán)，還是搬家，都面臨著比較大的難度和比較高的成本。 假如更加不幸，你買的房屋質(zhì)量很差，被奸商算計(jì)了，向開(kāi)發(fā)商討公道又將付出難以估量的時(shí)間成本和金錢成本，如果維權(quán)失敗，無(wú)疑又被坑害了一把。在官商勾結(jié)橫行的今天，有幾個(gè)維權(quán)者能夠得到好結(jié)局的？ 現(xiàn)在的房市就是一個(gè)徹頭徹尾的大騙局。開(kāi)發(fā)商、逐利的地方政府、銀行、房屋中介公司、腐敗的官員……這些人都是拼命通過(guò)房地產(chǎn)牟利，而這一切最終必然會(huì)種下惡果。 最近幾天，我在查閱有關(guān)日本經(jīng)濟(jì)的資料。閱讀了日本小泉內(nèi)閣經(jīng)濟(jì)財(cái)政大臣（兼任金融大臣）的竹中平藏（經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）、“日本戰(zhàn)略之父”大前研一的幾本書(shū)。其中，大前研一對(duì)日本樓市的評(píng)論令我欽佩。他直言不諱地寫(xiě)到：日本相關(guān)單位打著“可以慢慢還錢”的幌子，胡亂核發(fā)房屋貸款，騙上班族買房子，讓上班族協(xié)助政府應(yīng)對(duì)不景氣的經(jīng)濟(jì)。 對(duì)照一下，我們的一些地方政府是不是也在這樣做？只不過(guò)我們是在延續(xù)虛假的房市繁榮。那么，這樣做的結(jié)果是什么呢？ 大前研一的作品讓我深受啟發(fā)。他認(rèn)為，現(xiàn)在許多政策之所以不能促使日本經(jīng)濟(jì)發(fā)生大的變化，根本原因在于，經(jīng)過(guò)樓市泡沫后已經(jīng)發(fā)生了一個(gè)被人忽略的天翻地覆的變化，那就是日本中產(chǎn)階層的分化——中產(chǎn)階層逐漸向上向下分化，即一部分擁有更多財(cái)富，一部分則滑落到下層。龐大的日本中產(chǎn)階級(jí)一直是典型的最穩(wěn)定的橄欖型社會(huì)結(jié)構(gòu)，而這種結(jié)構(gòu)正在逐漸向M型社會(huì)轉(zhuǎn)換，而日本幾屆政府都忽略了這個(gè)變化。 當(dāng)我通過(guò)利益分析法對(duì)照中國(guó)的現(xiàn)狀時(shí)，發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房市現(xiàn)狀可能比日本更為危險(xiǎn)。因?yàn)槲覈?guó)的中產(chǎn)階層尚未形成，而樓市泡沫一旦破滅，最受影響的往往是這類人，而房市中各個(gè)既得利益集團(tuán)都在置民生于不顧，大肆地掠奪財(cái)富。一旦發(fā)生危險(xiǎn)，脆弱的中產(chǎn)階層將很快向下跌落。我國(guó)的社會(huì)結(jié)構(gòu)將變成更為嚴(yán)重的兩極分化。黨的十六大報(bào)告提出，收入分配將以共同富裕為目標(biāo)，擴(kuò)大中等收入者比重，提高低收入者收入水平，以構(gòu)建“橄欖型”的財(cái)富結(jié)構(gòu)。如果房市的掠奪性延續(xù)下去，將背離這一目標(biāo)。 因此，中央政府應(yīng)該以更加嚴(yán)厲的手段調(diào)控房?jī)r(jià)，對(duì)于地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、房屋中間、炒房者等等違規(guī)乃至違法犯罪行為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲懲處。同時(shí)，加大社會(huì)保障性住房供應(yīng)，以使住房這一問(wèn)題不再繼續(xù)損害民生�？傊�，必須改變樓市嗜血的掠奪性，促使其本身包含的公益性特征的回歸。