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北京的地下室，廣州深圳的城中村，上海的“群租房”，都是大城市居住體系中，外來低收入人員不多的選擇開門上床，伸手碰墻，排隊(duì)如廁，窮人住上高檔房，這就是上海的“群租房”。 有人沒房住，有房沒人住，需求決定供給，租不到便宜的房，外來務(wù)工人員和新來大學(xué)生就成了“群租房”的主體房客。 一紙“禁租令”，令上�！叭鹤夥俊比珖�聞名�！安荒芎献狻保�“不能男女同居”，禁令引發(fā)全國媒體大爭論。 治安、消防隱患，擾民，“群租房”成了小區(qū)的眾矢之的。 今年8月27日，上海市房地產(chǎn)局對(duì)2005年版的《業(yè)主公約》、《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本增補(bǔ)條款提出，居住房屋租賃必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)，即不得低于5平方米。不得擅自改變房屋原設(shè)計(jì)功能和布局，對(duì)房屋進(jìn)行分割搭建，按間或按床位出租或轉(zhuǎn)租。（記者杜安娜、方志輝） 9月6日早上7時(shí)，在著名群租小區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城，開始了號(hào)稱上海有史以來最大的一次整治群租房行動(dòng)。 上海的群租房和閣樓，北京的地下室，廣州和深圳的城中村，這些實(shí)際上都是高房價(jià)下的大城市居住體系中，外來低收入人員不多的選擇。 專家認(rèn)為，大城市發(fā)展離不開外來人員，整治的同時(shí)，城市需要為外來低收入人員留塊空間。 9月9日，一次規(guī)模浩大的整治行動(dòng)過后3天，上海市普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城來往的住戶都感覺到了微妙的變化：小區(qū)內(nèi)每隔一段距離拉起的紅色橫幅，在綠樹白樓中顯得特別顯眼，“整治群租，還業(yè)主安寧”、“加大整治群租力度，締造和諧居住環(huán)境”的標(biāo)語赫赫在目，每隔二三十米一個(gè)保安，站立在主道兩邊神情嚴(yán)肅，間或還有騎自行車巡邏的。 房屋改建重裝的裝修聲彌漫在整個(gè)小區(qū)。17號(hào)大樓門口人群熙熙攘攘，除了搬家的，就是中介和買家，他們與溫州投資客電話來去地砍價(jià)，不干群租房了，只能乘大勢拋盤。 租客：人均承租不能少于5平方 2006年8月至2007年8月22日,上海純商品住宅價(jià)格從8818元/平方米攀升至10280元/平方米。剛畢業(yè)到上海的張強(qiáng)，一個(gè)月只掙1300元，只住得起“群租房”。 “在上海，朋友、情侶合租都不行了�！� 這不是冷幽默，“一間房只能出租給一個(gè)家庭或一個(gè)自然人居住”，白紙黑字，印在上海市去年12月出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定(試行)》上。 9月6日凌晨7時(shí)，大多數(shù)人還在睡夢中時(shí)，著名群租小區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城，號(hào)稱上海有史以來最大的一次整治群租房行動(dòng)打響了。普陀區(qū)宜川街道綜治辦、消保等多個(gè)部門組成的整治行動(dòng)小組敲開了租戶大門，鍋碗瓢盆、書桌凳柜，強(qiáng)行搬走，鐵錘揮舞地砸爛分割房間的“墻”。這場閃電行動(dòng)強(qiáng)行取締了11套群租房“釘子戶”。 租住在中遠(yuǎn)兩灣城的小周成了驚弓之鳥，剛來上海工作不久的他一直和女友合租兩室一廳中的一間房。如果按這個(gè)說法，他也是整治的對(duì)象了。當(dāng)天他急匆匆咨詢完整改辦后，心里的一塊石頭才落了下來，負(fù)責(zé)人告訴他：“這一次的整改主要有三個(gè)硬性標(biāo)準(zhǔn)：‘是否達(dá)到人均承租居住面積5平方米；是否分割房間違章裝修，搭建若干小間；是否違規(guī)從事社會(huì)旅館經(jīng)營，按間或按床位出租從事社會(huì)旅館經(jīng)營的。’朋友、情侶合租，只要符合以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是允許的�！� 9月9日，小區(qū)里進(jìn)出的人依舊很多。 門口停著搬家的大貨車，拖走大包小包的行李。這種場景，小區(qū)居民看多了，但這次，未見搬進(jìn)，只見搬出。普陀區(qū)宜川街道綜治辦一位負(fù)責(zé)人說，在行動(dòng)前一周就下發(fā)了限期整改通知書，但未見動(dòng)靜，只能強(qiáng)行取締了。9月6日先取締11套群租房，敲敲警鐘。預(yù)計(jì)11月底，965戶群租客將徹底告別。 早在8月20日，各樓管理處就貼出了業(yè)主委員會(huì)的公告，公布了8月12日至8月18日書面業(yè)主大會(huì)，對(duì)整治“群租”和“居改非”的投票結(jié)果，11559票支持，30票反對(duì)，3張棄權(quán)。絕大多少業(yè)主對(duì)這次整改千呼萬喚。 張強(qiáng)今年7月剛從吉林某高校畢業(yè)，來上海闖蕩的他，試用期就靠1300元的工資度日。他也與朋友合租在中遠(yuǎn)兩灣城�！罢�式得到通知，七天大限，租客心慌意亂，一時(shí)間作鳥獸散，膽小的就馬上搬了，剩下的則提心吊膽。”像張強(qiáng)這樣“聞風(fēng)喪膽”，逃也似離開的不在少數(shù)。“在外工作誰都不愿意惹上點(diǎn)事，聽到消息后，我們一屋全部走空了�！� 張強(qiáng)給記者算了一筆經(jīng)濟(jì)賬：中遠(yuǎn)兩灣城一套面積80多平方米的裝修房，月租在4000塊左右。群租房便宜很多，不到3平方米的小隔間，價(jià)格700元。他的月收入是1300元，交通費(fèi)每天是6元，吃飯每月350元，已經(jīng)是最低標(biāo)準(zhǔn)。加上水電費(fèi)、通訊費(fèi)，基本上分文不剩。 張強(qiáng)說，租房都困難，買房對(duì)他來說簡直是天方夜譚。從2006年8月至2007年8月22日約一年時(shí)間內(nèi),上海市全市純商品住宅價(jià)格從8818元/平方米攀升至10280元/平方米。上海的高房價(jià)直接影響了租房市場的價(jià)格�！暗鹊揭荒甑脑囉闷跐M，每月3000多元的時(shí)候再去租一間大一點(diǎn)的。就現(xiàn)在這樣，不吃不喝，一年才能掙一平方米。” “三室一廳的房子，臥房隔墻全部打通，用三角板隔成二十來個(gè)小房間。大的10平方米左右，小的就二三平方米。連廚房都被隔成兩間房用來住人。我租的隔間除了容下一張單人床，再?zèng)]有多余的地方。打開門就直接在床上活動(dòng)，行李物品則放在床底下�！贝T大個(gè)子的他，用“坐豬籠”來形容群租。 “靠窗的房間還有點(diǎn)光，其他隔間整天都是黑糊糊的。電線從地下沿著三夾板“墻壁”牽上來，每間房都是這樣取電。沒有廚房，不能做飯，喝水就自己買礦泉水�！爆F(xiàn)在說起來，張強(qiáng)已不覺驚奇�！白羁膳碌氖敲刻煸缟纤狞c(diǎn)就要起床排隊(duì)上廁所、洗漱。廁所也不分男女，誰進(jìn)去誰用�！� “如果有錢的話，誰愿意住那種地方�！钡珒H這點(diǎn)空間都那么脆弱�！拔腋舯诘囊粋�(gè)中年婦女竟然在里面開了一個(gè)婚介公司，每天電話不斷，沒有白天黑夜。本來用水就緊張，她卻常常帶衣服過來洗，電瓶車的電瓶拿到我們那里充。”被這些事情煩著，他每天上班都精神恍惚。 群租：電線短路造成6人死亡 群租存在的隱患，造成的社會(huì)危害，是要加強(qiáng)法律管理的原因。 群租房往往存在著三大隱患：治安隱患、人身安全隱患以及對(duì)相鄰方的影響 和張強(qiáng)一起主動(dòng)撤離的，還有同屋的幾個(gè)室友。有的轉(zhuǎn)移到親戚朋友家暫住，有的像他一樣到處尋找便宜的公寓。在網(wǎng)上找了好多地方，價(jià)格便宜的白領(lǐng)公寓，幾乎都是居民房改建的群租房，幾經(jīng)轉(zhuǎn)輾，才找到一家位于徐家匯的職達(dá)求職旅舍。 職達(dá)求職旅舍市場部經(jīng)理彭莉告訴記者：“在這間旅舍住的兩百多人中，大部分人都和張強(qiáng)一樣有過群租經(jīng)歷。自從政府開始整頓群租之后，電話咨詢的人很多，現(xiàn)在房間基本上都是滿的，入住需提前預(yù)訂。像這樣經(jīng)營的集體旅舍，在上海目前只有我們一家�！� “當(dāng)初走得匆匆忙忙，連押金都沒有拿回�！睆垙�(qiáng)說，上海租房是付三押一，剛好住了三個(gè)月�！安贿^也很難討得回來�！毕蚨�房東討回押金，他沒有信心。 他說，“我們租房的只是和二房東聯(lián)系。二房東從房主那里租來一套房子，然后將房屋改造成一個(gè)個(gè)的隔間，再轉(zhuǎn)租出去，賺取其中的差價(jià)。我住的那個(gè)小區(qū)，幾乎有一半的房子都改建成群租房。曾經(jīng)有一次，整棟樓的二房東聯(lián)合起來要價(jià)，提高租金。后來，我們也組織起來和他們協(xié)商，吵得很厲害�！� 2006年12月12日，某群租房里煤氣泄漏，5個(gè)房客中毒被送醫(yī)院。2007年7月26日，電線短路，引燃一個(gè)群租房，造成6人死亡。 “群租存在的隱患，造成的社會(huì)危害，是要加強(qiáng)法律管制的原因。群租房往往存在著三大隱患：治安隱患、人身安全隱患以及對(duì)相鄰方的影響�！� 武漢大學(xué)社會(huì)系教授周運(yùn)清說：“群租本身作為一種交易行為，同時(shí)滿足了供應(yīng)和需求兩方，這兩方可以說是皆大歡喜。但是這種交易卻產(chǎn)生了很大的負(fù)面的外在性，成為了一種有害的社會(huì)行為。對(duì)于社區(qū)內(nèi)的其他居民而言的，花錢購買房屋要購買的并不僅僅是這些平方米，還包括這個(gè)社區(qū)的環(huán)境，社區(qū)設(shè)置的使用，同時(shí)買房也隱含著購房者對(duì)于社區(qū)的合理使用的承諾。由于群租現(xiàn)象，導(dǎo)致單個(gè)單元內(nèi)居住人數(shù)急劇增加，對(duì)社區(qū)公共資源的消耗也大規(guī)模增加。” 無論承租人的個(gè)人修養(yǎng)多好，素質(zhì)多高，這些危害都是必然的。另外還有一些因?yàn)槌凶馊怂刭|(zhì)問題產(chǎn)生的危害。此外，消防隱患很難避免。 二房東：因整治遭受致命一擊 2003年、2004年，上海房價(jià)飆升，溫州投資客闊步邁入兩灣城，房價(jià)大幅上升。2005年房價(jià)滯漲，不愿“割肉出倉”的投資客分割房屋出租，這個(gè)點(diǎn)子很快被復(fù)制 這一次的整治，對(duì)二房東來說，也是一個(gè)致命一擊。但9月6日整治后，他們只剩下僥幸的一搏。就在7日上午，小劉大著膽子在網(wǎng)上發(fā)布了有房出租的信息：中遠(yuǎn)兩灣城中潭路100弄，4室1廳0廚1衛(wèi)，合租650元/月。電話聯(lián)系隨時(shí)可以看房。 中潭路100弄66號(hào)，門口掛著文明樓的牌匾，在9月6日的整治中，它“幸免于難”。 這套房曾經(jīng)人聲鼎沸。20個(gè)人曾同時(shí)在這120平方米的房子里共同生活過。15平方米的大房有六張上下鋪床，而9平方米小房則放有四張，共四間房。就這幾天，房子一下冷清了。有一個(gè)大房間已經(jīng)全部搬空，除了幾件行李還散落在那里外。剩下的人也在準(zhǔn)備慢慢撤離。 雖然小劉看起來像學(xué)生模樣，但已經(jīng)是熟手，他“操盤”著中遠(yuǎn)兩灣城的四套房子�！斑@些天管得比較嚴(yán)，其他三套是分割的房間，暫時(shí)不敢出租。剩下這套上下鋪床位的，比較安全，到現(xiàn)在都沒出什么事�！� “大房間價(jià)格每個(gè)月420元，小房間520元，交200元押金。登記學(xué)生證和身份證，隨時(shí)就可以住進(jìn)來了。剩下的三套房子都是分成8間，一個(gè)月毛利2500元左右，扣除維修費(fèi)、人工費(fèi)，一套房一年能賺兩萬多。房屋做隔間的成本在15000元左右，差不多一年就能收回。”他本指望著今年大賺一把，沒料到碰到整改。 盡管小劉一再保證房屋的“安全性”，在言語中仍然透出底氣不足。他沒有想到，在群租“股市”大潮中，自己成了最后一個(gè)接盤人。有資料顯示，上海閘北、浦東、閔行、普陀、嘉定等區(qū)，三分之一以上的小區(qū)都存在“群租”現(xiàn)象。它分布面廣，既有位于市中心區(qū)新建小區(qū)和中高檔小區(qū)內(nèi)的，又有城郊接合部及農(nóng)村周邊地區(qū)的，村民將大量閑置的私房分隔后出租給外來務(wù)工人員。還有商鋪、飯店、娛樂場所、工廠、工業(yè)園區(qū)周邊的，多以打工人員的集體宿舍為主。 9月6日之前，紅火的群租市場沒有一絲衰退跡象。中遠(yuǎn)兩灣城共有“群租”房520多套，分割成3500多間，居住有3800多人，比例最高，大概有1／3。 這一次整改行動(dòng)發(fā)生在中遠(yuǎn)兩灣城，絕非偶然。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大規(guī)模的群租現(xiàn)象出現(xiàn)在2005年前后，中遠(yuǎn)兩灣城可謂是上海第一“群租”小區(qū)。 中遠(yuǎn)兩灣城原本屬于普陀舊區(qū)改造項(xiàng)目，是上海著名的窮街。它的第一批居民是拆遷回遷的居民，很長一段時(shí)間，房價(jià)一直低迷不振。 2003年、2004年間，上海房價(jià)飆升，溫州投資客闊步邁入兩灣城，房價(jià)大幅上升。2005年房價(jià)滯漲，銀行利率不斷上升，租金難以償還貸款。不愿“割肉出倉”的投資客想出分割房屋出租，這個(gè)點(diǎn)子很快被復(fù)制，兩灣城里便大規(guī)模出現(xiàn)群租。另外，它靠近火車站，處于較中心的位置，有大量的低價(jià)租房的需求，這里成了了大規(guī)模群租的第一站。 2006年5月開始的新一輪調(diào)控，尤其是營業(yè)稅征收時(shí)限延至五年和重征個(gè)調(diào)稅，進(jìn)一步使大部分投資房進(jìn)入租賃市場。投資客單獨(dú)應(yīng)對(duì)如此多的房客是一件費(fèi)力的事情，二房東適時(shí)而生，低成本接手部分房源，通過制造大量“鳥籠”和薄利多銷獲得高于租賃市場的平均利潤，2006年開始大規(guī)模發(fā)展。 爭議：法律依據(jù)是否充分 群租的確存在問題，但是需要的是規(guī)范，并不是取締跟扼殺。 把老百姓合理的房地產(chǎn)出租行為扼殺住了，不利于房屋租賃市場的健康發(fā)展 但整治的同時(shí)，卻引起了整治活動(dòng)的法律爭議。不少人都質(zhì)疑行動(dòng)是否有法律依據(jù)。 北京首信律師事務(wù)所律師孫勇認(rèn)為：群租這個(gè)問題是房門內(nèi)的問題，應(yīng)該是私法調(diào)整。既然是私法調(diào)整，那么作為公法調(diào)整的公權(quán)力，也就是我們常說的行政權(quán)力是不是應(yīng)該在私法范圍之外呢？ 我們有物權(quán)法，我們有物業(yè)管理?xiàng)l例，我們有城市房地產(chǎn)管理法，這都是保證公民權(quán)利或者賦予政府行政職權(quán)的法律法規(guī)。那么在這次整治群租行動(dòng)中，只有一個(gè)上海市政府的地方規(guī)定，一個(gè)規(guī)定，就直接把群租戶、“二房東”陷于了不法之列；一個(gè)規(guī)定，就讓他們成為了執(zhí)法對(duì)象。 上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的王展律師認(rèn)為：“房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，對(duì)房子的自由處置，是受到法律保護(hù)的，不應(yīng)該進(jìn)行限制。群租的確存在問題，但是需要的是規(guī)范，并不是取締跟扼殺。把老百姓合理的房地產(chǎn)出租行為扼殺住了，不利于房屋租賃市場的健康發(fā)展�！� 事實(shí)上，8月23日，上海消防總隊(duì)調(diào)研組曾就群租房問題與盧灣區(qū)五里橋街道辦事處街道、“群租房”問題比較突出的盧灣都市花園物業(yè)交換了意見，建議采取“以疏為主，疏堵結(jié)合”的方法。政府也感到現(xiàn)在執(zhí)法法律依據(jù)不足。 思考：為外來低收入者“留塊地” “群租房”在上海風(fēng)行，反映出上海居住體系中留給外來低收入人員的位置不多。北京的地下室，廣州和深圳的城中村，這些都是外來低收入人員的住宿場所 群租禁令一出，房客四處流散。 不光是房客，禁令也給遍布上海的服務(wù)行業(yè)帶來了難題。支撐大城市發(fā)展的一大支柱是服務(wù)業(yè)。而服務(wù)行業(yè)提供集體宿舍是“慣例”，這通常也是“群租”。 作為老板，西餐廳的陶玖寧很想為員工解決住宿問題，“這樣容易招到人，員工的歸屬感也強(qiáng)些，而且我們有不少是從浙江、武漢等學(xué)校招來的中專生，一下子從外地過來，租房自己哪里找得到�！钡�是上海整治群租房的新規(guī)一出臺(tái)，陶玖寧放棄了這個(gè)想法。按新規(guī)給員工租房，陶玖寧坦承吃不消，成本太高。 在浦西的老市中心區(qū)的中餐館，面臨的問題更突出。人數(shù)多，基本上都是外來人員，房租高，不解決住宿基本上招不到人。 服務(wù)行業(yè)收入低，大都又位于城市中心位置，如遍布市中心的超市、餐廳等服務(wù)部門。新規(guī)讓許多服務(wù)行業(yè)陷入困境，禁止群租，又沒有合適的宿舍選擇，給上海服務(wù)行業(yè)帶來了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，最終受影響的是上海市民。 “城市的管理和城市建設(shè)要有長遠(yuǎn)性、人性化，不能為了維護(hù)一個(gè)秩序，影響另一個(gè)秩序�！敝苓\(yùn)清說。 “外來人員在上海打工不容易，他們的成果基本上都留在了上海，自己剩余的并不多，城市應(yīng)對(duì)他們寬容些�！泵鎸�(duì)群租禁令，餐廳老板陶玖寧很是感慨。 北京的地下室，上海的閣樓，廣州和深圳的城中村，這些都是著名的外來低收入人員的住宿場所。 “群租房”在上海風(fēng)行，其實(shí)反映的是在上海居住體系中留給外來低收入人員的位置不多。廣州近幾年也出現(xiàn)了“房中房”，但遠(yuǎn)不如上海那么突出。這要?dú)w因廣州在全國大都市中的一大特色——星羅棋布各區(qū)的城中村。有人統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在廣州城中村容納著300萬人口，約占廣州總?cè)丝跀?shù)的1/3~1/4，其中相當(dāng)大一部分是外來人口。 廣州深圳的城中村、北京的地下室，其實(shí)是城市居住體系中留給外來人口的一塊地。沒有這些地方，外來人口的居住問題如何解決也是一大難題。 “治理群租房對(duì)城市來說是需要的，但不能治理得讓這些人沒有房子住�！� 武漢大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授周運(yùn)清說。 上�，F(xiàn)在和許多大城市一樣，也有政府提供的廉租房，但申請(qǐng)條件之一是“申請(qǐng)家庭的成員具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口且實(shí)際居住”，這把最需要廉租房的外來人員排除在外。 “解決外來低收入人群住宿問題，還是得依靠政府”。周運(yùn)清教授說。他認(rèn)為，政府可以通過政策來抑制房價(jià)的上漲，利用政策、投資、特殊的經(jīng)濟(jì)杠桿來提供廉租房，如果市場不能提供，就應(yīng)建一批白領(lǐng)公寓、打工者公寓，這樣來解決城市住房的結(jié)構(gòu)化問題。