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影響房價的真正原因 大動遷的動力——賺取中心城區(qū)的最高級差地租 要老百姓動遷，總需要理由。理由往往是張嘴就來的。那么動遷總應該動遷最差的房子，應該“雪中送炭”吧？不！仍以上海為例。上海在1980年時中心城區(qū)有437萬平方米危棚簡屋，到1990年，還剩下123萬平方米，十年減少了314萬平方米，1999年，除浦東新區(qū)外的九個中心城區(qū)還有危棚簡屋42萬平方米。然而到了2004年，九個中心城區(qū)危棚簡屋面積仍然有26.55萬平方米，五年只減少了15.5萬平方米，而同期黃金地段的新式里弄房子卻拆了41萬平方米，一等舊式里弄拆了154萬平方米。1990年代后期開始，大動遷就是致力于動遷黃金地段的房子！ 地方政府通過大動遷把城市原住民由歷史上傳存下來的產(chǎn)權和使用權進行新一輪置換，這種置換使居民在長則五六十年七八十年短則二三十年居住過程中，因住房所在地的土地升值而帶來的級差地租新價值得以抹去，而這個級差地租比房屋本身值錢千萬倍。誠然，土地歸國家所有是憲法規(guī)定的，但是，歸國家所有就是歸全民所有，地方政府有什么權力把原先就在一塊高的級差地租地段上生活的原住民動遷掉，然后將高級差地租的土地給屈指可數(shù)的幾個房地產(chǎn)商去大賺特賺地段差價？土地收入屬于全體人民，政府的土地收入?yún)s從不進地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），人民從不知道地方政府從大家身下的這塊土地上得了多少益、又有多少益處反饋給了人民。難道土地的價值不是原來就具有而是單在這一兩屆地方政府手里才剛創(chuàng)造出來的嗎？級差地租得以形成是一方土地上幾代人努力的結果，計劃經(jīng)濟時雖不得顯現(xiàn)其價值，但中心城區(qū)特別是核心區(qū)的土地的確是在不間斷地升值的，今天發(fā)現(xiàn)了土地價值不等于土地價值今天才制造出來。房地產(chǎn)業(yè)之所以能暴富，是一些地方政府奉送給房地產(chǎn)商暴富的機會還奉送給房地產(chǎn)商暴富的成本，高級差地租的土地就是房地產(chǎn)商暴富的成本，甚至不須自己支付的成本！ 如果不發(fā)生大動遷，普通居民是在替國家暫為保管“級差地租”，并不斷在為這份地租交利息，大動遷發(fā)生了，房地產(chǎn)商利用高級差地租的土地為自己謀全世界罕見的暴利，還自以為得計。他們這是一次性掠去了經(jīng)歷了幾代市民辛勤勞作辛勤培育才創(chuàng)造出來的城市價值。而這個權利，竟然是地方政府給的。 缺乏選擇的動遷 真是為老百姓嗎？ 政府一手制造了供應和需求，這需求原本是政府部門的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城區(qū)的核心區(qū)，把居住密度極高的居民聚居地動遷掉造起了大面積的綠地，是老百姓需求？在城市的黃金地段把地鐵車站造得如公交站那樣密集而大量動遷市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十幾年的房子被稱為要淘汰的“老房型”，屬于拆遷改造對象，也是老百姓需求？不，這些都是政府部門的需求。表面上，是GDP的需求，是建立景觀城市的需求，實質上，是制造住房成交量的需求、是輕而易舉賺取級差地租的需求。 百姓真正的需求是自會用錢來投票的，但地方政府和房地產(chǎn)商制造的需求百姓不愿用錢投票。像北京上海這樣的城市，中心城區(qū)面積都只有289平方公里，城市最主要經(jīng)濟活動集中在289平方公里里面。但是行政區(qū)面積就大了。按“市區(qū)”計算，北京有1.2萬平方公里市區(qū)面積，上海有5000平方公里市區(qū)面積。由于居民工作地點大多在中心的289平方公里上，居住卻要跑到5000平方公里、1萬平方公里市區(qū)的邊緣，如果讓市民作自主選擇，他怎么可能選擇住到那么遠的地方去（上海已經(jīng)竣工和新開工的多層住宅有70%左右建在外環(huán)線以外）。即使地鐵全部建成，地鐵乘坐難道是免費午餐？交通費用的大幅增加將是城市居民對GDP新的巨大貢獻！ 總而言之，是地方政府在主導搞大規(guī)模動遷，而地方政府又給民眾提供了多少種選擇？地方政府已經(jīng)從動遷中發(fā)現(xiàn)，動遷能給高房價尋找一個最低的支撐點——地方政府是決不愿意讓房價跌下來的。