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現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上流傳著一些錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)或是數(shù)據(jù)，其實(shí)只要仔細(xì)想想，就能發(fā)現(xiàn)是明顯錯(cuò)誤的：一、近幾年房價(jià)持續(xù)上漲，不少買房較早的人，身價(jià)隨之上漲，自然喜氣洋洋。這是典型的投資心態(tài)。社會(huì)上有一套房的家庭占了大多數(shù)，一般家庭不大可能在房價(jià)漲幅巨大后拋售后獲利，因中國人“安居樂業(yè)”的觀念根深蒂固，為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進(jìn)的投資觀念的。所以不管自己的房子漲了多少，只要不賣，就不能實(shí)現(xiàn)這種收益。也就是所說的紙上富貴。就如同炒股票，雖連續(xù)好幾個(gè)漲停板，可是如沒有賣出，又回落到原來價(jià)位，就是竹籃打水------一場空。所以，房價(jià)雖然漲了不少，可是對(duì)于大多只有一套房的家庭來講，沒有什么意義。二、中國住房貸款是浮動(dòng)利率，當(dāng)利率變動(dòng)時(shí)，從第二年初開始，實(shí)行新利率。人們買房時(shí)，一看一個(gè)月還款不過一兩千元，小意思，完全可以承受。但現(xiàn)行一年期存款利率僅2.25%（在2004年甚至低于物價(jià)漲幅3％），貸款利率5.58%，但1979年來算術(shù)平均是6.58%，按現(xiàn)在的利差來算，貸款利率就是9.91%。美國幾十年來平均房貸利率為8-9%。如以后利率提高到正常水平，還款壓力會(huì)非常沉重。如貸款利率是6.12，貸40萬、20年，利息為48.96萬，如果利率升至7％、8％、9％，則利息分別是56、64、72萬，漲幅分別為14.38％、30.72％和47.06％。所以買房人應(yīng)謹(jǐn)慎考慮利率風(fēng)險(xiǎn)，正所謂人無遠(yuǎn)慮，必有近憂。三、當(dāng)一套房子價(jià)格上漲后，并不是所有上漲的部分都能成為收益。據(jù)測算，如果購入新房不滿規(guī)定的1年就轉(zhuǎn)讓，考慮其交易費(fèi)用，營業(yè)稅、賣出時(shí)中介費(fèi)、貸款利息及提前還款違約金等；再假設(shè)該房產(chǎn)年租金收益率為4%，則投資房產(chǎn)價(jià)格年漲幅需要在8%左右才有可能獲利。四、中國人多地少，所以房價(jià)應(yīng)上漲。中國平均人口密度是每平方公里132人，日本、韓國、印度、越南、德國的這個(gè)數(shù)據(jù)分別為336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自治區(qū)的平均人口密度也不過每平方公里407人，與上述幾個(gè)國家相比并沒有本質(zhì)差別，如按適宜居住的面積計(jì)算，我國東部地區(qū)的人口密度低于日本、韓國和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按適宜居住的面積計(jì)算，日本的人口密度超過了1300人每平方公里。另如考慮我國城市人口大多居住在多層和高層建筑里，而德國和英國人口大多居住在低層或獨(dú)棟住宅里，我國人均居住所占用的土地面積要遠(yuǎn)小于德國和英國。所以雖中國人多，但地并不少，人多不是房價(jià)肯定上漲的理由。五、房價(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。也許從一個(gè)比較長的時(shí)間，比如100年，不考慮通貨膨脹，房價(jià)確實(shí)只漲不跌�？墒情L期看漲，并不等于只漲不跌。事實(shí)上沒有任何一種東西是只漲不跌的，不管有多少看起來充分的理由。日本是個(gè)土地資源極度匱乏的國家，而且三分之二是山地，所以當(dāng)年舉國上下都認(rèn)為房價(jià)沒有理由不張。結(jié)果最高峰時(shí)，東京及周圍三個(gè)地區(qū)的理論地價(jià)超過美國整個(gè)國家的地價(jià)與在紐約上市的所有公司的凈資產(chǎn)值之和。結(jié)果日本從1990年起房價(jià)連跌14年，跌到上世紀(jì)70年代的水平，拖累了整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)。房價(jià)應(yīng)該適度緩慢上漲，如超過平均上漲速度，則必有回落的壓力。而且房屋價(jià)格漲其實(shí)本質(zhì)上講是土地在升值，就房屋建筑本身來講是不斷貶值的（會(huì)計(jì)上要提折舊），因建筑水平越來越落后，也越來越陳舊。而土地所有權(quán)是國家的，永遠(yuǎn)不屬于個(gè)人。六、房子買入后就一勞永逸。根據(jù)中國法律，業(yè)主對(duì)房屋建筑擁有所有權(quán)，但是對(duì)于住房的土地，并無所有權(quán)，最多只有70年的使用權(quán)，而且從開發(fā)商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業(yè)主就只有67年的土地使用權(quán)了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向國家繳納土地使用權(quán)費(fèi)還是以后就可以免費(fèi)使用，或是由國家收回使用權(quán)，這在法律上仍是空白。所以買房人在買房時(shí)，不光要看房屋的地段、交通等，還要看土地所有權(quán)期限。七、據(jù)說2005年一季度全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，結(jié)果顯示有22％的居民準(zhǔn)備在未來3個(gè)月買房，較上季度增0.8個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期增0.6個(gè)百分點(diǎn)。按照這種說法，在一年左右時(shí)間內(nèi)，始終有20％以上的人要在三個(gè)月內(nèi)買房，那么就是有80％的人準(zhǔn)備在一年內(nèi)買房了。稍有常識(shí)的人都知道，這是絕對(duì)不可能的。要么是調(diào)查方法有問題，要么就是大量準(zhǔn)備在三月內(nèi)買房的人，其實(shí)根本沒有買房。另看到一個(gè)調(diào)查說是90％的人認(rèn)為房價(jià)仍要漲。想起韋小寶和侍衛(wèi)殺了幾個(gè)太監(jiān)后，有人大喊：“有刺客！”，又有人說：“殺了幾個(gè)太監(jiān)！”大家忍不住就哈哈大笑。如康熙問這些人，100％會(huì)說是刺客殺的�？傊畬�(duì)于這些調(diào)查不能輕信。八、上海是國際化大都市。美國作為一個(gè)高度發(fā)達(dá)的資本主義國家，也僅有紐約、芝加哥、洛杉機(jī)等區(qū)區(qū)幾個(gè)國際化大都市，上海在亞洲有些名氣，在世界上沒有多少人知道。上海曾與韓國的麗水爭辦2010年世博會(huì)，麗水既然申辦世博會(huì)，當(dāng)然不是一個(gè)差勁的城市，可是有多少人知道麗水這個(gè)城市？韓國大邱的地鐵不知何時(shí)建成，但1995年地鐵發(fā)生縱火事故，可見1995年之前就建成了。可是中國有多少人知道大邱這個(gè)地方呢？而上海地鐵95年4月才試運(yùn)營。全球生活質(zhì)量排名，上海僅名列102位，世界上有多少人能說出前50名的城市？更不用說100名后的上海了�？梢�，那種說上海是國際化大都市，所以房價(jià)應(yīng)與東京等地看齊的說法不過是別有用心，愿者上鉤的謊言罷了。九、房價(jià)不能跌，跌了對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊太大。其實(shí)，中國從建國以來，經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷過不少的大風(fēng)大浪，從三年自然災(zāi)害到國有企業(yè)普遍虧損、亞洲金融危機(jī)，甚至是朝鮮戰(zhàn)爭，都沒有對(duì)國家造成根本性打擊。相反，中國的經(jīng)濟(jì)越來越好。房價(jià)下跌只不過讓炒房客血本無歸，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展適當(dāng)?shù)胤怕_步，對(duì)銀行影響也不會(huì)太大（買房人一般交了30％的首付，只要房價(jià)下跌不超過30％，銀行貸款基本可收回）。而且房價(jià)泡沫早破比晚破造成的影響小。十、鐵礦石漲價(jià)71.5％，鋼材更會(huì)漲價(jià)，所以房價(jià)還要上漲。據(jù)中國房產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長楊慎測算，建筑材料成本僅占房價(jià)的20％，鋼材不是房屋的唯一建筑材料，這樣鋼材占房價(jià)的比例就更低了。磚混結(jié)構(gòu)的房屋用鋼量每平方用鋼僅為10至30公斤。所以鋼材漲價(jià)對(duì)房價(jià)上漲影響甚微。同時(shí)，鋼材價(jià)格持續(xù)上漲好幾年了，這也使得企業(yè)盲目大量投資，僅今年已經(jīng)建成的鋼鐵項(xiàng)目的產(chǎn)能就將高達(dá)4.1億噸，而2004年中國生鐵產(chǎn)量僅2.5億噸，中期來看，鋼材價(jià)格會(huì)不漲反跌。鋼價(jià)漲不是房價(jià)漲的理由。十一、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入提高，房價(jià)也應(yīng)漲。不錯(cuò)，中國這兩年收入提高較快，如上海，2003和2004人均可支配收入分別為14867、16683，一年增長12％�？墒欠孔硬幌笠话愕南M(fèi)品，是要用一二十年的積蓄來購買的。假如一個(gè)人年收入3萬，一套房價(jià)60萬，相當(dāng)于20年收入。如收入與房價(jià)年均上漲15％，20年后不吃不喝，也僅307.35萬的積蓄，可是房價(jià)已漲到854萬了。所以房價(jià)漲幅應(yīng)大大低于收入增長。十二、土地是不可再生資源，價(jià)格就應(yīng)上漲。其實(shí)，不光是土地，石油、煤、鐵礦、鈾礦等都是不可再生資源�？墒沁@些東西是不是就是一直上漲，從不下跌呢？在1999年時(shí)，國際市場上的石油價(jià)格只有13美元一桶，最低時(shí)不到10美元一桶。而且當(dāng)時(shí)市場分析還有可能下跌，因當(dāng)時(shí)世界經(jīng)濟(jì)低迷，又連續(xù)的暖冬，石油開采技術(shù)的提高又能增產(chǎn)�，F(xiàn)在則是50美元左右一桶。1980年世界黃金平均價(jià)格612美元一盎司，2000年跌到279美元，當(dāng)時(shí)英國央行因黃金存儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸都需要較大成本，又不象貨幣那樣能產(chǎn)生利息，大舉拋售黃金，受到最大黃金生產(chǎn)國南非的指責(zé)，意即英國將自己的快樂建立在南非的痛苦之上。石油、黃金價(jià)格大跌的時(shí)候，難道是因?yàn)樗鼈兂闪丝稍偕Y源？何況石油不僅是不可再生的，而且在40年左右的時(shí)間內(nèi)會(huì)開采光。十三、土地緊縮后，土地供不應(yīng)求。這種說法恐怕是開發(fā)商精心設(shè)計(jì)的。消費(fèi)者與開發(fā)商是對(duì)立的“敵人”。毛澤東說：敵人贊成的，我們就要反對(duì)。對(duì)于這種說法起碼要打個(gè)問號(hào)。事實(shí)并非如此。如“土地供應(yīng)不足”傳聞?shì)^多的北京，國土資源部介紹，北京2004年經(jīng)營性項(xiàng)目土地使用權(quán)入市交易共成交了71宗土地，比上年同期增長了92%；成交土地總面積437.71公頃，比上年同期增長了213%。北京市仍有約5900萬平方米的存量房地產(chǎn)土地有待盤活。開發(fā)商制造這種真實(shí)的慌言，不過是想讓消費(fèi)者接受高房價(jià)。十四、政府嚴(yán)控土地，供不應(yīng)求，則自然上漲。與香港之區(qū)別。近兩年，有些地方政府壟斷土地市場，通過土地出讓，取得了大量的市政建設(shè)的資金，當(dāng)然抬高了地價(jià)。這和香港政府的作法有類似之處。香港經(jīng)濟(jì)之活力，與低稅政策大有關(guān)系。香港個(gè)人所得稅最高不過5％，而一般都要40％左右，如大陸，個(gè)人月收入超過10萬元，稅率高達(dá)45％。香港的主要財(cái)政收入就是通過賣地來取得。李嘉誠為什么能賺取1000億港幣身價(jià)？就是吃透了港英政府土地政策和低稅率�？墒谴箨懻�(cái)政收入有90％左右來自于稅收。所以各級(jí)政府不可能普遍長期采取這樣的政策，這是不得已的過渡政策，就如中國電信為籌措建設(shè)資金收的電話初裝費(fèi)一樣。先裝電話、買房的人栽種，后裝電話、買房的人乘涼。十五、有成交就是有需求。不少人認(rèn)為現(xiàn)在房市供銷兩旺，是健康的。其實(shí)購買不代表實(shí)際需求，因?yàn)樾睦眍A(yù)期扭曲了真正的需求。如2000年，中國股市處于牛市，發(fā)行新股都有上百倍的超額認(rèn)購（因?yàn)樯鲜泻笫兹斩寄軡q100％左右），所以發(fā)行市盈率再高的股票（如烏江電力是80倍）都不愁賣不出去。可是現(xiàn)在熊市出現(xiàn)了新股上市也下跌的情況，于是15倍市盈率的股票也賣不出去。市場經(jīng)歷了幾年的持續(xù)上漲，所以不少購房人全家透支未來購買，因預(yù)期會(huì)上漲，不買以后要付出更高的價(jià)格，造成真實(shí)需求被夸大。十六、政府不會(huì)讓房價(jià)下跌，會(huì)托市。笑話，人家日本政府不比中國某一地方政府有錢嗎？就是香港政府，也遠(yuǎn)比中國一些地方政府有錢？當(dāng)日本與香港的房價(jià)持續(xù)下跌的時(shí)候，難道日本與香港政府希望房價(jià)下跌嗎？也許有人會(huì)以為財(cái)政實(shí)力不如日本、香港政府的中國地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。拿廣州來說，2004年房價(jià)漲了，可是之前卻連跌8年。商品的價(jià)格漲跌是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，不以人們的主觀意志為轉(zhuǎn)移，當(dāng)房價(jià)下跌的各種因素積累到一定程度后，政府是無能為力的。其實(shí)情況恰恰相反，中國政府是非常聰明的，1997年中國股市瘋狂的時(shí)候，一篇人民日?qǐng)?bào)的文章就終結(jié)了這種瘋狂。結(jié)果亞洲很多國家被亞洲金融危機(jī)風(fēng)吹浪打，慘不忍睹，中國卻勝似閑庭信步，安然無恙。恐怕只會(huì)適當(dāng)打壓房價(jià)，擠壓泡沫而不會(huì)托市。十七、有些知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家說房價(jià)還要漲，所以房價(jià)仍會(huì)漲。經(jīng)濟(jì)學(xué)家在某些領(lǐng)域有智慧，不等于在所有經(jīng)濟(jì)問題上在行。牛頓這么聰明的人，也錯(cuò)誤地認(rèn)為光是粒子，最后還信了上帝。且越有名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，恐怕越無時(shí)間搞學(xué)問。對(duì)于那些如十年內(nèi)房價(jià)要漲三倍，房價(jià)還要漲20年的言論要仔細(xì)分析，不能輕信。朝鮮戰(zhàn)爭前蘭德公司要賣給美國政府7個(gè)字：中國會(huì)出兵朝鮮，雖然只有7個(gè)字，可是附有好幾百頁的材料來詳細(xì)說明。美國政府舍不得那點(diǎn)小錢，沒有買，結(jié)果遭迎頭痛擊。這些言論有沒無詳實(shí)的材料作為根據(jù)？恐怕沒有。楊小凱說：中國的有些學(xué)者不是缺乏智慧，而是沒有良心。1998年的時(shí)候這些人怎么不說房價(jià)要漲一倍？他們能否對(duì)買房人作出房價(jià)上漲的擔(dān)保？當(dāng)初說股市要漲到3000點(diǎn)的人是否補(bǔ)償虧損的股民哪怕一分錢？十八、結(jié)婚一定要買房。其實(shí)同樣一套房子，買的或是租的并不影響房子本身的情況，不可能同一套房子，自己租的就有核輻射，一旦買下，就可讓人長生不老。到底是買是租，應(yīng)該是從成本上來考慮。現(xiàn)在中國的房價(jià)非常高，可是房租卻相對(duì)較便宜，年輕人如能暫時(shí)以較低的成本租房，就可在以后房價(jià)回落后買入，省下的錢能辦不少事。而這時(shí)不顧一切，掏空自己甚至父母的積蓄買房付首付，雖然有了房，卻面臨長期的債務(wù)。結(jié)婚一定要買房是農(nóng)業(yè)社會(huì)傳下來的陳腐觀念，在合理的時(shí)間，合理的價(jià)位買入才是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)人的聰明做法。比爾﹒蓋茨一次因認(rèn)為25美元的停車費(fèi)太貴，寧愿把車開到其他的停車場，中國普遍老百姓更應(yīng)以合理價(jià)位買房