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　　1.中國(guó)已經(jīng)度過住房稀缺的階段，總量充足 　　最近7年（98－05），中國(guó)城市居民居住面積平均增長(zhǎng)1.17平米/年/人，增長(zhǎng)速度驚人。截至2005年末人均住房建筑面積已經(jīng)超過26平方米。 　　聯(lián)合國(guó)人居中心和世界銀行在1993年的聯(lián)合課題《住房指標(biāo)計(jì)劃》，全面研究了不同收入水平國(guó)家52個(gè)百萬人口以上城市的住房情況，其中39個(gè)是首都。我們對(duì)比該研究結(jié)果，從居住面積這個(gè)指標(biāo)看，如果按照官方匯率計(jì)算國(guó)民收入或者GDP，中國(guó)城市居民的住房消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到中高收入國(guó)家的水平，顯然已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，屬于住房的超前消費(fèi)；即使采用PPP匯率（購買力平價(jià)），也足以說明中國(guó)城市居民的住房條件與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。 　　中國(guó)省會(huì)以上城市的人均居住面積普遍在22－30平方米，與全國(guó)城市的平均水平非常接近。而省會(huì)以上城市各方面特點(diǎn)與《住房指標(biāo)計(jì)劃》所調(diào)查的城市類似，具備可比性。因此我們認(rèn)為中國(guó)城市房屋數(shù)量充足，就整體而言，中國(guó)已經(jīng)不缺房子。 　　不僅如此，截至05年末中國(guó)的住宅私有率1已經(jīng)接近80%。盡管住房自有率不是收入水平的必然象征，但普遍來說住房私有率在達(dá)到中高收入水平之前會(huì)不斷上升，之后可能會(huì)下降。盡管近15年世界各國(guó)房屋私有率普遍大幅度提升，但中國(guó)80%的住房私有率肯定已經(jīng)位于世界最前列，說明中國(guó)大多數(shù)房屋所有權(quán)屬于個(gè)人。 　　2房?jī)r(jià)已超出城市中多數(shù)人群的購買能力 　　房?jī)r(jià)收入比就象市盈率一樣并不完美，但全世界還是有越來越多的研究將房?jī)r(jià)收入比作為衡量房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)的核心指標(biāo)，目前被最廣泛采用的是聯(lián)合國(guó)和世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比2的定義。 　　判斷房?jī)r(jià)相對(duì)自住需求是否合理，房?jī)r(jià)收入比一直被我們認(rèn)為是最重要的指標(biāo)，對(duì)房?jī)r(jià)收入比的持續(xù)跟蹤研究顯示中國(guó)整體房?jī)r(jià)收入比經(jīng)歷了偏低—合理—偏高的變化。 　　我們認(rèn)為：由于中國(guó)人口密度大、城市化導(dǎo)致的集聚效應(yīng)、預(yù)期收入增長(zhǎng)較快等原因，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該高于類似國(guó)家的水平，但即使考慮到這些特殊國(guó)情，當(dāng)前中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)相對(duì)于大多數(shù)人的購買力也已經(jīng)偏高。聯(lián)合國(guó)之所以推薦使用收入和房?jī)r(jià)的中值計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，是因?yàn)檫@能夠衡量城市中大多數(shù)人群的負(fù)擔(dān)水平。由于數(shù)據(jù)的原因，我們只能用平均值作為替代，如果能夠獲得中值數(shù)據(jù)來計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比很可能會(huì)更高。 　　依據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的深入研究，我們?cè)?4年1月發(fā)出《強(qiáng)烈看升中國(guó)房?jī)r(jià)地價(jià)》，全面看好中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格。05年1月發(fā)出《“銀根緊縮”難敵“地根緊縮”—地產(chǎn)股掘金機(jī)不可失》，繼續(xù)看好中國(guó)多數(shù)城市的房地產(chǎn)價(jià)格。時(shí)至今日，我們認(rèn)為多數(shù)城市房?jī)r(jià)收入比已超出合理區(qū)間的上限，說明房?jī)r(jià)已高于城市中多數(shù)人群的購買能力。我們看好房?jī)r(jià)的結(jié)論已經(jīng)無法得到自住需求的支持。 　　投資者會(huì)問：既然我們國(guó)家住宅總量充足、甚至已經(jīng)“超前消費(fèi)”，為什么房?jī)r(jià)會(huì)超出城市中多數(shù)人群的購買能力？ 　　3財(cái)富高增長(zhǎng)與貧富差距是房?jī)r(jià)超出自住需求購買力的根本原因 　　貨幣財(cái)富增長(zhǎng)迅猛，總量驚人。近7年中國(guó)居民名義人均可支配收入以年均10.6%左右的速度增長(zhǎng)，名義GDP以年均12.6%的速度快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款卻以高達(dá)17.1%的速度增長(zhǎng)。截至05年末全國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已經(jīng)超過14萬億元，可見中國(guó)民間財(cái)富的增長(zhǎng)速度驚人。 　　從大類資產(chǎn)的增長(zhǎng)看，盡管房地產(chǎn)竣工價(jià)值的增長(zhǎng)速度（近6年平均21%）超過居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)速度（近7年平均17%），但是房屋竣工價(jià)值的高增長(zhǎng)包含了住房制度改革這一重大非經(jīng)常性影響。此外05年末的儲(chǔ)蓄存款余額幾乎是05年竣工價(jià)值總額11倍，且貨幣財(cái)富增長(zhǎng)速度也超過了金融資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度。由于儲(chǔ)蓄存款是財(cái)富的貨幣形態(tài)，應(yīng)該與實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)相對(duì)應(yīng),這可能暗示著遠(yuǎn)期的通貨膨脹。 　　在資本管制的條件下，民間財(cái)富總量的增長(zhǎng)往往會(huì)引發(fā)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各類投資品價(jià)格的上漲，而貨幣財(cái)富增長(zhǎng)速度持續(xù)超過實(shí)物類資產(chǎn)（房地產(chǎn)、股票）的增長(zhǎng)速度，通常會(huì)導(dǎo)致貨幣向?qū)嵨镱愘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)化。而包括我們?cè)趦?nèi)的多數(shù)人都認(rèn)為原材料/能源/土地等要素價(jià)格未來將持續(xù)上升，那么用貨幣購買實(shí)物資產(chǎn)來保值增值的潮流必然迅猛。 　　從中國(guó)民間財(cái)富總量及增長(zhǎng)速度看，房?jī)r(jià)上升仍有潛力。 　　在民間財(cái)富持續(xù)高增長(zhǎng)、近7年住房供應(yīng)年均增長(zhǎng)25%、人均居住面積已達(dá)26平方米的今天，許多人卻陷入買不起房的困境，原因并不在房地產(chǎn)行業(yè)本身，開發(fā)商黑心、房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、房屋炒作都不過是表面現(xiàn)象，根本癥結(jié)無疑是巨大的貧富差距！ 　　聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署(UNDP)委托中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)組織撰寫的《中國(guó)人類發(fā)展報(bào)告2005》報(bào)告顯示：中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奇跡中的受益者與落后者之間的鴻溝正逐漸拉大，這種不公平尤其在地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間、性別之間及不同人群之間表現(xiàn)得極為突出。UNDP駐華代表Khalid Malik指出："目前中國(guó)的基尼系數(shù)已超過0.4，甚至可以達(dá)到0.45。報(bào)告引用的2002年中國(guó)家庭調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，盡管被列為絕對(duì)貧困的人口數(shù)量已顯著降低，但中國(guó)10%的最富有人口占有41%的財(cái)富。 　　2002年初網(wǎng)上流傳的一篇文章4通過大量的公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明上海12.5%的人擁有的住房面積與56.4%的人擁有的相等，其實(shí)這只不過是貧富差距在房地產(chǎn)領(lǐng)域的縮影罷了。

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