亚洲国产人妻美日韩A级电影,a片手机在线草久网

　　盡管我們看好房?jī)r(jià)的結(jié)論已經(jīng)無(wú)法得到自住需求的支持，但我們相信投資性需求正逐步取代自住需求成為推動(dòng)房地產(chǎn)購(gòu)買最核心的力量。　　2.1投資需求正取代自住需求成為中國(guó)住宅價(jià)格走向的關(guān)鍵因素　　2004年11到12月，北京市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合市建委在北京市2004年6月底以前竣工且銷售率較高的小區(qū)中隨機(jī)抽取了15個(gè)作為樣本，隨機(jī)抽取100幢居民住宅樓、對(duì)530戶購(gòu)房者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京的商品住宅投資性購(gòu)房比例為17%。在全部投資性購(gòu)房中近三成短期轉(zhuǎn)手，逾兩成投入租賃市場(chǎng)，近五成空置等待升值。在本次調(diào)查涉及的1215套投資性商品住宅中，已出租286套；已轉(zhuǎn)售346套；空置583套。　　05年初，某全國(guó)性大型房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其開發(fā)的武漢某大型郊區(qū)樓盤住戶進(jìn)行詳細(xì)的訪談式調(diào)查，結(jié)果顯示該樓盤中83%的房屋用于自住用途,17%用于包括出租在內(nèi)的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價(jià)差的投資)。我們估計(jì)武漢市實(shí)際的投資性購(gòu)房比例遠(yuǎn)在17%以上,理由是1、郊區(qū)房屋的投資性購(gòu)房比例通常低于市區(qū)房屋；2、83%的自住用途購(gòu)房者中，如果擁有該小區(qū)以外的其他房屋，基本屬于投資性質(zhì)。　　2006年初，據(jù)深圳某政府官員透露，深圳市房地產(chǎn)管理部門對(duì)深圳2005年新房購(gòu)房者的全樣本分析顯示：同一購(gòu)買者購(gòu)兩套及以上房子的總套數(shù)為15904套，占新房銷售總套數(shù)的16.07%。我們認(rèn)為實(shí)際的投資性購(gòu)房比例遠(yuǎn)在16%以上,理由是1、許多投資性購(gòu)房者在買第二套以后的住房時(shí)，傾向于使用中不同家庭成員的名字。2、05年只購(gòu)買一套房屋的人，可能在此之前已經(jīng)購(gòu)買并持有其他房屋。　　我們估計(jì)北京、武漢的投資性購(gòu)房比例在20%以上，深圳可能達(dá)到25%。而這三個(gè)城市卻是被多數(shù)人認(rèn)為投資性購(gòu)房較低、房地產(chǎn)比較健康的城市，其他主要城市的投資性購(gòu)房比例之高可見(jiàn)一斑。結(jié)合我們收集到的其它數(shù)據(jù)或資料，我們推測(cè)：中國(guó)省會(huì)級(jí)城市和發(fā)達(dá)地區(qū)中等以上城市的新房銷售中投資性購(gòu)房的比例在20%以上。　　我們認(rèn)為：中國(guó)住房自住需求由于受到人口結(jié)構(gòu)變化、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展長(zhǎng)期等因素的影響，呈現(xiàn)長(zhǎng)期的上升趨勢(shì)（1998－2010）。中短期推動(dòng)因素包括住房制度改革（1998－2004）、經(jīng)濟(jì)景氣周期（2002－2006），這些中短期推動(dòng)因素的影響正逐漸淡化或步入尾聲，導(dǎo)致住房需求中短期的波動(dòng)趨于緩和。從長(zhǎng)達(dá)7年多的房屋消費(fèi)的高增長(zhǎng)看（銷售面積年均增長(zhǎng)25%），自住需求也很難繼續(xù)高漲。結(jié)合前文的分析，我們判斷：投資性需求正取代自住需求成為住宅的增量需求核心力量，未來(lái)2－3年投資需求的消長(zhǎng)成為中國(guó)住宅消費(fèi)和價(jià)格走向的關(guān)鍵因素。　　2.2中國(guó)幾乎所有的資產(chǎn)價(jià)格都在上升，回報(bào)率在下降　　隨著房?jī)r(jià)的上漲，房租的上漲明顯滯后，造成租金回報(bào)率不斷下降。在上海投資房產(chǎn)一套100萬(wàn)元房產(chǎn)的租金回報(bào)率甚至可能只有2－3%,考慮到房產(chǎn)很高的交易成本和低流動(dòng)性，這樣的回報(bào)率明顯偏低。其實(shí)，買房投資的回報(bào)率并不誘人。但是，中國(guó)有富余資金的人們（富人）也很無(wú)奈—不買房子，可以買什么呢？　　2.3作為重要資產(chǎn)類別，房地產(chǎn)吸引力不俗　　1、房地產(chǎn)不僅包含稀缺的土地，也凝聚著能源、原材料、勞動(dòng)力等被壓低價(jià)格的要素。　　我們認(rèn)為不僅土地具備升值潛力，房地產(chǎn)也凝結(jié)能源、原材料和勞動(dòng)力等要素，房地產(chǎn)是代表著一籃子要素的組合投資品。　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起，世界經(jīng)濟(jì)重心改變，世界資源貿(mào)易和價(jià)格機(jī)制也隨之改變。我們相信，包括石油、煤炭在內(nèi)的基礎(chǔ)生產(chǎn)要素價(jià)格將持續(xù)高位。硬幣的另一面是，資源瓶頸限制中國(guó)增長(zhǎng)步伐，節(jié)能才是持續(xù)增長(zhǎng)的唯一途徑。而提高資源要素價(jià)格，是迫使微觀經(jīng)濟(jì)體降低能耗的唯一手段。　　我們預(yù)見(jiàn)，要素價(jià)格體制改革已經(jīng)拉開帷幕。包括成品油、城市公用事業(yè)產(chǎn)品、環(huán)保在內(nèi)的社會(huì)生產(chǎn)生活要素價(jià)格將逐步提高。節(jié)能技術(shù)將被廣泛應(yīng)用，傳統(tǒng)能源仍將是增長(zhǎng)主動(dòng)力。　　煤炭、金屬材料、土地價(jià)格03年以來(lái)的上漲，部分是對(duì)之前人為壓低的要素價(jià)格的修正。因此，這些要素價(jià)格不會(huì)回落到04年以前的水平。同時(shí)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也對(duì)全球資源（石油、鐵礦石等）的價(jià)格和貿(mào)易產(chǎn)生重大影響，這些重要的全球資源價(jià)格將振蕩走高。 􀁺 成品油定價(jià)機(jī)制調(diào)整。讓一個(gè)公眾公司充當(dāng)龐大經(jīng)濟(jì)體面對(duì)高油價(jià)的緩沖器，不符合市場(chǎng)原則。如果中石化因?yàn)闊捰蜋C(jī)制而出現(xiàn)虧損，決策層難以向國(guó)際投資者做出合理解釋。　　城市公用事業(yè)價(jià)格上調(diào)。2003年以來(lái)的資源要素價(jià)格上漲周期中，沒(méi)有上漲的，就是城市公用事業(yè)產(chǎn)品及服務(wù)價(jià)格。水、電、公交、污水，可以清楚確認(rèn)經(jīng)濟(jì)個(gè)體的消費(fèi)量，因此都不是公共產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)積極實(shí)施市場(chǎng)化。只有提高這些產(chǎn)品及服務(wù)的價(jià)格，才能切實(shí)節(jié)約資源，才能鼓勵(lì)資本投入這些供給不足的產(chǎn)品市場(chǎng)。　　環(huán)保成本上升，也將推動(dòng)資源要素價(jià)格上漲。　　因此，我們相信代表著一籃子要素的房地產(chǎn)將繼續(xù)得到投資者的青睞。　　2、房地產(chǎn)持有者可以享受城市基建的免費(fèi)午餐。　　按“納瑟姆”曲線的規(guī)律，我們預(yù)計(jì)中國(guó)城市化加速增長(zhǎng)期將持續(xù)到2018年。高速城市化意味著巨大的基建投入，在經(jīng)歷了1999年低潮后，我國(guó)城市建設(shè)從2001年開始重新提速。城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的年增速在2005年達(dá)到27%。　　眾所周知，高速公路每公里造價(jià)2000－5000萬(wàn)元、地鐵每公里動(dòng)輒上億元，其他基礎(chǔ)設(shè)施配套也都價(jià)值不菲，這些基建一旦興建，將會(huì)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)快速升值。但是基建投入作為公共投資最終是由地方納稅人負(fù)擔(dān)的，其他國(guó)家地方基建所需的資金大部分來(lái)源于物業(yè)稅的收入，在我國(guó)物業(yè)稅缺位的情況下，意味著房地產(chǎn)持有人可以享受城市建設(shè)帶來(lái)的增值而不支付任何費(fèi)用。而北京上海的城市建設(shè)更是集聚了整個(gè)國(guó)家的公共資源（比如北京的奧運(yùn)會(huì)、上海的世博會(huì)），北京上海的房地產(chǎn)擁有者能夠享受到更多的“免費(fèi)午餐”。　　3、交易成本的下降和流動(dòng)性的提高提升了房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的價(jià)值。　　近幾年各主要城市不斷減免房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)稅費(fèi)、簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)提高效率，這成為二手房交易比例快速上升的重要原因。交易成本的降低和流動(dòng)性的提高都增加了房地產(chǎn)作為投資品的吸引力。　　2.4人民幣升值利好房地產(chǎn)―因?yàn)檠胄斜黄葔旱突A(chǔ)利率談及1985年日元升值以后帶來(lái)的房地產(chǎn)泡沫，許多人抨擊日本央行的持續(xù)低利率政策是愚蠢的選擇，這些抨擊也許太低估了當(dāng)時(shí)決策者的智商。日本央行可能出于兩個(gè)方面的考慮：1、由于本幣升值會(huì)打擊出口這個(gè)最重要的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力，日本央行可能希望低利率刺激包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各種國(guó)內(nèi)需求。2、為阻擊境外資金的貨幣投機(jī)，日本央行通過(guò)壓低利率保持境內(nèi)外的利差。　　經(jīng)濟(jì)政策往往有利有弊，如果歷史重演，日本央行選擇放棄低利率的政策，也許能夠避免房地產(chǎn)泡沫，但也說(shuō)不定會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)蕭條的提前到來(lái)。　　與大眾輿論看法不同的是，我們認(rèn)為海外投機(jī)資金進(jìn)入中國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)只是房?jī)r(jià)上升的次要原因，本幣升值期間央行被迫將利率壓制在低水平才是核心原因，這會(huì)導(dǎo)致所有資產(chǎn)價(jià)格的上升。　　經(jīng)濟(jì)政策往往有利有弊，如果歷史重演，日本央行選擇放棄低利率的政策，也許能夠避免房地產(chǎn)泡沫，但也說(shuō)不定會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)蕭條的提前到來(lái)。　　與大眾輿論看法不同的是，我們認(rèn)為海外投機(jī)資金進(jìn)入中國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)只是房?jī)r(jià)上升的次要原因，本幣升值期間央行被迫將利率壓制在低水平才是核心原因，這會(huì)導(dǎo)致所有資產(chǎn)價(jià)格的上升。