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　　以年初市場表現(xiàn)斷言2008年樓市前景為時過早。　　盡管近期樓市清淡，但從近年市場成交來看，每年年初的前3個月都是樓市的傳統(tǒng)淡季，尤其是有春節(jié)長假影響的2月，2006年2月上海商品住宅成交僅69萬平方米，2007年2月成交僅78萬平方米。而這兩年的年初也都有全年樓市將走低的論調(diào)出現(xiàn)，但總體來看，2006年和2007年的整體樓市發(fā)展并未呈現(xiàn)同年初一樣低迷。　　市場分水嶺可能會出現(xiàn)在2008年年中。　　近兩年，5、6月是上海樓市尤其是商品住宅市場的活躍期，上市量和成交量及成交均價都在此時發(fā)生顯著變化并影響全年樓市走向。而根據(jù)對上海幾個主要住宅供應(yīng)區(qū)域的市場跟蹤，我們認(rèn)為2008年年中上海應(yīng)會有一個集中住宅上市量出現(xiàn)，并且會以70-90產(chǎn)品為主。屆時隨著市場供應(yīng)的大量增加，樓市的后市走向和市場去化情況會開始明朗。2008年樓市的分水嶺將會在那時顯現(xiàn)。　　外環(huán)外表現(xiàn)影響整體　　外環(huán)外區(qū)域是2008樓市主戰(zhàn)場，市場變化將影響整體樓市。　　自2003年上海實行土地公開招投標(biāo)以來，外環(huán)外區(qū)域就成為上海商品住宅的集中供應(yīng)區(qū)域，且主要集中于松江、寶山、閔行、嘉定等區(qū)的外環(huán)外區(qū)域，估計外環(huán)外區(qū)域在全市所占的用地面積比重將接近甚至超過90%。結(jié)合近年這些區(qū)域的商品住宅上市成交情況看，外環(huán)外區(qū)域2008年及以后依然有著較大的市場待開發(fā)和待推量，具體區(qū)域有松江大學(xué)城區(qū)域、寶山顧村區(qū)域、嘉定新城等。此外，金山、崇明等地區(qū)的開發(fā)量和供應(yīng)量也會逐步加大。　　2007年外環(huán)外區(qū)域在全市商品住宅成交中所占的比重超過50%，全年均價也已突破8000元。2008年將是70-90產(chǎn)品集中上市的第一年，供應(yīng)依然集中在外環(huán)外的寶山、松江、嘉定等區(qū)域。隨著大量同類型產(chǎn)品的上市，這些區(qū)域2007年表現(xiàn)出的強勁價格漲勢會在一定程度上被抑制。作為全市商品住宅的供應(yīng)主力，這些外環(huán)外區(qū)域的市場表現(xiàn)對2008整體樓市的影響舉足輕重。　　而外環(huán)內(nèi)傳統(tǒng)市區(qū)概念尤其是中環(huán)內(nèi)區(qū)域，由于土地資源稀缺，房價水平還是會保持平穩(wěn)上升的勢頭。但供應(yīng)量日益減少使得其在樓市成交中所占的市場份額和市場影響力進一步降低。　　宏觀調(diào)控將更重執(zhí)行　　2006年到2007年兩年間，中央政府及各地政府針對房地產(chǎn)市場已頒布的許多調(diào)控政策，接下來，將要看具體執(zhí)行了多少。　　2008年我們要關(guān)注的不僅僅是政府還會頒布哪些新的調(diào)控政策，還有政府會采取哪些措施使得已頒布的各項政策逐步得到有效執(zhí)行。　　其中，貨幣政策的調(diào)控作用進一步加大。根據(jù)2007年12月5日溫家寶總理在中央經(jīng)濟工作會議上講話，貨幣政策將在宏觀調(diào)控中進一步發(fā)揮重要作用，以維護金融穩(wěn)定和安全。因此2008年政府的貨幣政策會更加從緊，銀行對于儲備金率、儲蓄利率的調(diào)整將會持續(xù)，而9·27房貸新政對于樓市的影響表明，被嚴(yán)格執(zhí)行的貨幣政策對樓市的調(diào)控作用是明顯的。　　物業(yè)稅是否會實行是目前業(yè)內(nèi)最大的討論話題，而物業(yè)稅對于房價的遏止作用似乎已被各方提前認(rèn)定。但物業(yè)稅的政策性比較強，而我國地區(qū)間經(jīng)濟差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，牽涉到的各方面關(guān)系多且復(fù)雜，因此要在短期內(nèi)實行物業(yè)稅還有著不小的難度。　　新聞鏈接　　上海萬科舉行新春特賣會　　萬科歷來十分注重對客戶的關(guān)懷，致力于客戶權(quán)益的不斷提升。2月21日元宵節(jié)“新春購房‘鼠’萬科萬客會會員特賣會”是由上海萬科客戶俱樂部（萬客會）舉辦的專門針對萬客會會員的權(quán)益活動，也是萬科踐行客戶承諾的體現(xiàn)。　　在本次活動中，上海萬科在售的十個項目均有參與，推出房源240余套，其中公寓項目約占85％，別墅項目約占10％，商鋪約占5％。所有萬客會會員在活動當(dāng)天成功認(rèn)購，即可享受所認(rèn)購房屋公開房價9.5折的優(yōu)惠，并可獲得禮物和抽獎機會。　　活動當(dāng)日，累計成交170余套，占全部推出房源的70％以上，當(dāng)日銷售2.57億元，達到了原先的預(yù)期目標(biāo)。　　據(jù)了解，活動也是萬科一貫奉行的快速開發(fā)、快速銷售經(jīng)營策略的體現(xiàn)，據(jù)萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人透露：銷售活動和市場定價均是在當(dāng)前市場狀況下，按照上述策略制定并實施，根據(jù)目前的銷售情況看，以上策略得到了良好的實現(xiàn)。