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央行第五次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點等一系列政策的威力，陸續(xù)在深圳、廣州、上海和北京樓市顯現(xiàn)，但除泡沫泛濫的深圳之外，其余三地只是進入了多空博弈的觀望期，依舊存在報復性上漲的可能 　　深圳：泡沫開始破裂 　　10月以來，深圳樓市在連續(xù)3個月成交萎縮之后，樓價開始猛然下行。 據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳10月新房均價回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。 　　與此同時，深圳二手房交易量銳減，價格暴跌。據(jù)深圳市國土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，二手房交易量10月下降36.78%，二手房價格 9月比 8月,下降47.09%。 　　深圳蛇口區(qū)的半島城邦在年初開盤時定價每平方米不到1萬元，到了今年6月曾被炒到每平方米4.5萬元，此時又已跌回每平方米2萬元。“天欲其亡，必令其狂”，這句古訓對深圳樓市而言，可謂一語中的。 　　今年6月，深圳房價同比大漲22%，成為全國樓市領頭羊。推動深圳樓市高企的是國內的熱錢。在2005年從長三角撤出之后，大部分熱錢進入當時樓價上漲較緩的珠三角地區(qū)。 　　由于深圳樓市的市場交易機制便捷，一宗買賣在內地需要一兩周才能完成，在深圳只需要兩三天；而充分競爭的中介機構也使得投資者從買房到賣房的交易成本大大降低。 　　這種交易的便利，使得深圳成為熱錢聚集的焦點。據(jù)世華地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，在今年8月份市場轉折之初，投資型買家依然占成交量的50%以上。據(jù)深圳市房地產(chǎn)協(xié)會調查，有些樓盤70％的買家是投資客。 　　熱錢的威力，在今年集中爆發(fā)，深圳的高檔樓盤和別墅被輪番拉高，并帶動整個市場走向瘋狂，僅上半年就暴漲50％。深圳市政府為此頻頻開會，部署出臺一系列措施調整房地產(chǎn)市場，并且提出向炒家課以重稅。 　　6月下旬，深圳部分商業(yè)銀行悄悄停止了二手房按揭貸款業(yè)務。到9月27日，央行推行房貸新政之后，購買第二套住房已很難獲得四大商業(yè)銀行的貸款。 　　在深圳市政府的組合拳和銀根收緊的影響之下，深圳樓市不斷上漲的態(tài)勢被終結。8月開始，深圳二手房掛牌量猛增近三成，許多炒家開始拋售手中的樓盤，但為時已晚。 　　市場突然逆轉不但套牢了大量初次入市的“散戶”，也使得一些“老手”措手不及。深圳11月爆發(fā)的中天地產(chǎn)倒閉案，就是因為該公司老板在炒樓過程中資金鏈突然斷裂。不僅如此，據(jù)業(yè)內人士估計，今年7月到10月，深圳中介行業(yè)至少有15000人失業(yè)。 　　“這種情況很正常，因為前一輪房價的上漲明顯是非理性上漲�！鄙钲谝患掖笮偷禺a(chǎn)集團的投資總監(jiān)向南方周末記者表示，據(jù)他測算，深圳每年樓價的理性漲幅應該在10%以內，而2007年上半年短短半年內，樓價的漲幅已經(jīng)透支了未來五年的上升空間。因此，“下半年的回調已是必然”。 　　這種觀點已經(jīng)成為深圳各大開發(fā)商的共識，許多開發(fā)商認為，深圳樓市的調整時間將非常長，“一兩年之內很難恢復元氣”。 　　10月之后，深圳樓市下跌的效應，也傳導到相鄰的廣州。 　　廣州：回暖待明年 　　“冬天說來就來了”，保利地產(chǎn)一位項目經(jīng)理用這樣的語言來形容廣州樓市轉折的突然。 　　黃金周前夕，在數(shù)次加息和提高人民幣存款準備金率后，央行再施重拳，宣布提高第二套房首付和利率。原本希望在長假掘金的大小房企，被突如其來的房貸新政打亂了陣腳。 　　據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，10月份廣州商品住宅成交面積僅為55萬平方米，比9月份的成交量下跌了18%，創(chuàng)造了今年以來樓市的新低。 　　進入11月，成交寒冬依然沒有過去，不少新盤簽約率令開發(fā)商心驚。以佛性、禪文化為賣點的公園一號樓盤，10月1日開盤，兩個月只賣出20％。 　　交易量急劇下滑，令不少未完成年度任務的開發(fā)商如坐針氈。他們推出打折、送禮等促銷手段，如富力集團，公開表示現(xiàn)在買樓送70年物管，名盛集團的江南玫瑰園，買樓則送車位，此外，恒大地產(chǎn)還發(fā)明了買樓送一成首付的新招，但市場依舊不買賬。 　　萬科和碧桂園這樣的帶頭大哥果斷決定降價，11月3日，萬科金域藍灣三期開盤價為7500元每平方米，僅為預期售價的一半。12月1日，碧桂園鳳凰城以4800元每平方米的均價拋售全新洋房。 　　二手房也開始松動，在投資比例較高的珠江新城，豪宅樓盤——凱旋新世界的一名業(yè)主甚至主動降價80萬，以求物業(yè)脫手。而昔日成交量極大的洛溪板塊下跌更加明顯，超級大盤麗江花園10月各中介行的成交量大跌50%-80%不等。 　　“9·27房貸新政是一根導火索，改變了買房必升值的預期�！苯�(jīng)緯地產(chǎn)研究部副經(jīng)理吳定金對南方周末記者表示。他認為，隨著樓價的高漲，之前入市的買家多是二、三次置業(yè)者，他們或多或少地帶有投資性質，“相比于幾年前的自住為主，廣州買家結構已有了變化，隨著新政的出臺，這些投資者改變了對市場的判斷，成交也因此受到影響”。 　　但絕大部分業(yè)內人士對廣州樓市走勢表示樂觀。合富輝煌是廣州代理一手樓盤最多的地產(chǎn)中介，該集團首席分析師黎文江認為，明年樓市回暖有諸多利好：其一，從2008年1月1日開始，各大銀行有了新一年的房貸額度，樓市“斷奶”問題將緩解；其二，廣州并非物業(yè)稅的試點城市；另外，廣州樓市還有2010年亞運預期的支撐。 　　“廣州一手房70％的購買者還是自住，市場依然由剛性需求支撐，這與深圳不一樣，廣州的調整也就是三個月的時間�！睆V州滿堂紅地產(chǎn)研究總監(jiān)龍斌對南方周末記者表示。11月3日，降價銷售的萬科金域藍灣在開盤后當天售罄。 　　北京：高檔房市場逆轉 　　與深圳、廣州相隔兩千公里的北京也感受到南方樓市調整的寒意�！坝袃r無市”成為近一個月來見諸京城報端和地產(chǎn)論壇里最熱門的詞匯。 　　11月30日，北京中原地產(chǎn)投資部總經(jīng)理張坤昱和來自深圳、廣州、上海的同事開了個碰頭會。討論的內容就是深圳、廣州和上海出現(xiàn)的成交量下跌，以及與北京房地產(chǎn)市場的關系，“開發(fā)商現(xiàn)在非常關心這個問題�！睆埨り耪f。 　　與深圳、廣州房地產(chǎn)市場價量齊跌的現(xiàn)象不同，北京是價升量跌。據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計，11月份，北京一手房成交量日均為364套，比10月份下降了近10%，延續(xù)了10月份7%的跌幅，但房價卻依舊上漲。據(jù)國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)，10月份北京新建商品住房價格比去年同期上漲了17.8%，位居一線城市之首。 　　北京思源地產(chǎn)總經(jīng)理李國平對南方周末記者表示：“目前市場上發(fā)生分化，一方面是15000元每平方米以下住宅仍然搶手，需要排隊去買，另一方面，20000元每平方米的高檔住宅出現(xiàn)明顯滯銷。這部分房產(chǎn)以投資為主，受宏觀調控政策和股市連帶效應的影響較大�！� 　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，10月份，北京市總價超過150萬元的二手房掛牌量比9月份上漲了25%。需求方則是另一幅景象，鏈家11月份掛牌量上升最快的中高檔房成交量反而下跌19.3%。 　　對此，北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認為：“目前二手房的連續(xù)高燒局面已讓部分購房需求提前透支，需求減弱，再加上第二套房貸政策導致高價房拋售。” 　　盡管目前掛牌量上升成交量下降，北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍仍然充滿信心�！坝行┒�手房出現(xiàn)標價高于成交價或均價的現(xiàn)象，比如萬柳地區(qū)目前均價兩萬三，掛牌價則兩萬八，說明還遠沒到恐慌性拋售，只是買賣雙方的博弈和觀望�！� 　　與那些大量掛牌的中高檔房業(yè)主觀點不同，接受南方周末記者采訪的開發(fā)商和中介公司均看好北京房地產(chǎn)未來的走勢�！翱赡苡幸恍┚�惕和擔憂，但對未來走勢的判斷基本一致�！崩顕�平說�！坝信菽�，但真正的拐點很難判斷，綜合分析北京的房價，明年繼續(xù)上漲的可能性很大。”北京高通智庫總經(jīng)理張宏認為，“盡管年底土地供應大幅放量，但多數(shù)分布在郊區(qū)，要真正形成有效的市場供應，至少需要2年。” 　　在11月30日與三地同事溝通之后，張坤昱恢復了信心，“與深圳不同，北京以自住需求為主，而且，北京近兩年土地供求極不平衡，今年到目前為止放地計劃才完成了40%，新增住宅也是逐年下降。房子這么少，價格怎么會降呢？” 　　上海：重回2005？ 　　上海開發(fā)商的底氣并沒有北京同行足。 　　11月初，上海城建置業(yè)副總施嘉霖突然發(fā)現(xiàn)，自己負責的樓盤瑞仕花園的房價雖然漲到每平方米21500元，但10月份竟然只賣出了8套。幾個月前，每個月可都是一百多套。 　　國慶以來，上海開發(fā)商心底的寒意和天氣一樣，日益濃重。10月份，整個上海的新房成交量下降了兩成多，11月又下降了兩成。 　　中介公司的日子更難過，“我們11月的銷售大概下滑了三成�！鄙戏恐脫Q德平店的負責人告訴南方周末記者。11月份，上房置換其他分店的經(jīng)理們大部分都沒有完成預訂任務。 　　盡管上海市房地局預計今年上海房價漲幅約為10%，但其中有郊區(qū)住宅基數(shù)過大的因素。其實，從2007年春節(jié)之后，上海市內許多樓盤價格上漲超過50%。這令人回憶起2005年春節(jié)之后的情景：短短幾個月內，房價普遍暴漲30％，成交暴升，然后又在政策和市場壓力之下，成交量迅速萎縮，市場進入觀望期，半年之內，房價普遍下跌20％。 　　上海也因此成為本輪經(jīng)濟增長中，惟一一個樓市遭到深度調整的城市。如今，昔日跡象卷土重來，它將又一次陷入2005年的境地嗎？ 　　此次上海樓市成交量下跌，同樣受到央行房貸新政、加息以及中央擴大住房保障覆蓋范圍等宏觀政策的影響，這些政策有力地改變了購房者的預期。與廣州一樣，上海一些樓盤出現(xiàn)大規(guī)模退訂的情況，瑞仕花園10月份就有六十多買家退訂。 　　上海絕大部分開發(fā)商們也對房市的未來趨勢猶豫不決。他們明白經(jīng)過今年連續(xù)5次升息和9次提高準備金率，加上股市下滑導致的財富縮水，房價繼續(xù)暴漲的可能性不大，但降價銷售無異于割肉，實在心中不舍。“這種心態(tài)導致其自身觀望情緒也較重，不愿下決心松動價格迅速出售。”上�；膷u工作室主任馮偉說。 　　結果，“開發(fā)商不愿降價，買家看房價不降就是不買，現(xiàn)在大家就僵在這里了�！睎|上海聯(lián)合置業(yè)公司的趙政偉告訴南方周末記者。 　　不過，如今上海樓市的基本面有別于2005年�！吧虾Ｄ赇N售量在2000－3000萬平米，但現(xiàn)在市中心幾乎沒有供地，可售房源只有550萬平米，還多處在外郊環(huán)等邊緣地帶，市中心房源非常少�！敝倭柯�(lián)行亞太區(qū)董事陳立民認為，從供求來看，房價下跌可能性并不大�？傮w來看，上海的開發(fā)商還在捂盤。成交可能萎縮到春節(jié)之后，然后再回升。 　　在市區(qū)，缺地導致的地價飛漲，也成為支撐房價預期的一個有力支柱。11月初，仁恒地產(chǎn)集團以20000元／平方米的樓板價，拿下上海楊浦區(qū)新江灣城D3地塊，地價直接超過了周邊在售房價，此事被上海媒體稱為“面粉比面包還貴”。 　　11月末，南方周末記者通過對招商、工行、浦發(fā)等多家銀行上海分行的采訪，發(fā)現(xiàn)與深圳相比，上海的銀行房貸政策變化并不明顯。工商銀行上海分行的黃侃介紹，工行的房貸政策并沒有大的變化，主要是在操作上更嚴格地來控制風險。 　　換句話說，目前上海樓市成交大幅萎縮的局面主要是宏觀政策與房價迅猛上漲后市場本身的調整，與信貸外力無關。 　　但房地產(chǎn)商已經(jīng)對政府對市場的干預表示了明顯的擔心。施嘉霖是九三學社的黨員。他剛剛以九三學社的名義，給市政府上書，希望政府盡快清晰界定，政府提供的保障住房和商品房之間的界限，消除市場因為政策不清晰而造成的觀望情緒。